对湾区房价的一些想法

年底花了一些复盘和思索房子情况，有一些有趣的想法，分享出来，希望可以和同样在思索的朋友探讨一下。
第一点是湾区核心区中产可负担天花板的思索
湾区核心区去年一年涨了非常多，大家也都看过数据了，涨幅非常可观，好学区涨幅领先，那么涨到什么时候是头？我和朋友讨论了一个非常简单的模型。
首先看收入端，假设是30-35岁的双码在买房，（为什么假设双码？因为讨论的是核心区的房子，并不是所有人可以负担的起的，也不是刚入职场的年轻人负担的起的，二代除外），这个年纪差不多在🐶家L5，所以base+股票差不多400k/年，两个人差不多800k/年，到手差不多400K/年，每年花销在200K左右，假设all in核心区房子，每年投入200K在房贷地税，差不多可以贷款300万，再加1米首付，天花板是4米的房子。如果还要考虑私校学费，那这个天花板还要进一步降低，所以这个思考模型非常的简单，属于day one hypothesis，建立一个思考baseline的作用。这个天花板是阶段性天花板，不考虑股票涨幅。
那下一个问题是，哪一些区属于中产可以负担的核心区呢？
我目前认为这些区是，Cupertino (西边豪宅区除外），95129的lynbrook，94087的学区部分，MTV的好社区部分。但是呢，值得双码all in的肯定不是入门小黑屋，需要是更高级别的改善型住房。
而Saratoga，CU西边和Los altos属于上中产，天花板要往上调。这个没办法纯用收入来算，我就没有能力做一个baseline了；
94086的学区部分天天花板要比4米略下调，但是下调应该不大，瞎说一下，3.5？zip code和neighborhood的影响多大实在难以量化；
95051非学区房天花板要进一步下调。我个人感觉95051非学区的地方逼近2.5后基本就是这个阶段的天花板。
那我们看一下湾区的房价（见图片，图2传言卖了3.7左右），可以看到，现在还没到天花板价格，但是已经非常在靠近天花板价格了。
思索到这里就是一个非常尴尬的情形了，因为市场上买家众多，现在说涨势减缓，明显市场情况不符，但是持续这个涨势，有多少购买力能跟上？
还有一种可能性就是水的溢出效应，从核心区往周边溢出，这个在10月体现很明显，9月95051跳涨后，campbell和95124立马跟上，这两个地方抢的很高以后，95132/95131也跟上了。
另外一点就是TH的价格走势，疫情让大家觉得TH不够保值，但是现在SFH和TH差价巨大，这种差价会持续么？
所以目前我思考的结果是：不考虑湾区房价回调这种小概率事件，核心区好房今年增长会明显放缓，周边价格合适的地方可能还要继续涨一波，这波会涨偏远一些的区，或者neighborhood偏一般的区；而如果接受不了location，部分买家会重新考虑TH，所以预计TH会有不错的上涨。

免责声明：仅个人思考，不构成投资建议，欢迎讨论，杠就是你都对。

16年的时候我做过lz同款分析，得出的结论是2-2.5m左右的房子已经是双码农能负担的天花板，再加上湾区租售比已经背离，所以接下来几年湾区房价即将触及天花板。然后17-18上半年就喜迎一波疯涨

看了半天没有人对30-35年龄段双码800k TC提出异议，也没有人对父母平均支持500k首付提出异议。
突然有一种错乱感，自己生活的不是真实的湾区，真实的湾区在地里。

2mu6fen 发表于 2022-1-7 23:22
回头看，这十年真心对大家好的就是agent了，苦口婆心地给大家介绍发财机会

我的agent 18年忽悠我买了个condo上车，他自己19年进了个SFH做投资房，今年我跟他说我又闻到了18年的气息，这次要谨慎点不想高位接盘，他就一脸真诚的看着我说：自住什么时候买都可以，喜欢最重要

感觉在agent眼里，我们就是一颗一颗韭菜，绿油油的那种

补充内容 (2022-01-12 02:35 +8:00):
19年的时候agent不会出来劝人买房

赞楼主的分析！你觉得周边补涨的话，是东湾方向以及三谷地区的潜力大呢还是往sj南边方向潜力大呢？

刚看到楼主这篇小红书XDD

思路非常相似，支持一下，既然双码把好区差区的SFH的天花板都推那么高，单码们只好内卷condo/TH了----不构成投资建议

sjc_coder 发表于 2022-1-7 01:24
16年的时候我做过lz同款分析，得出的结论是2-2.5m左右的房子已经是双码农能负担的天花板，再加上湾区租售比 ...

这文章就跟那些“股神”头头是道分析自己投资心得，好像赚了钱是因为自己的技术一样
牛市赚大钱的和熊市赔到倾家荡产的，其实是完全相同的一类人

被你这么一写，感觉天花板要到4.5了，因为都负担得起的就会变成都负担不起的，然后慢慢往上加，直到撑不住

你观察到这个规律：
1. 是对的
2. 已经被写进很多书里了

肯定是核心区先领涨，涨不动了再溢出到旁边区，户型是SFH > TH > Condo, 核心 > 非核心
至于先溢出到地段更远的地方的SFH 还是先 溢出到交通好的 TH，得看local的局部信仰了

我观察到的是大家对交通房还是有执念，宁愿2M买交通区的大新TH，也不愿意去远郊买SFH小破屋，毕竟大部分人还是对宇宙中心更熟悉，对这边有共同信仰

除非疫情再把大家封锁个1，2年不回office，否则应该是TH先火起来

当然这个规律也是容易被大的cycle打断的，比如加息缩表，就会导致还没涨上来的momentum缩回去


补充内容 (2022-01-11 18:10 +8:00):
刚发现后面的同学指出：楼主是agent。umm, 19年的时候我记得agent不会出来劝人买房

还是要看供需， 如果好学区房子不出，

买家在大牌经纪人的指挥下 ，会更疯狂加价买， 天花板分分钟破掉

华人双码积累财富的速度吓死人