投资房的1% rule

看到Reddit上说投资房有1% rule，意思就是如果200K买的房子，租金至少应该是房价的1%，也就是$2,000/月。这样的房子存在吗？在FL，房子价格就算在疫情前，也很少有200K，租金就更不要说了。目前通过调研，发现很多区域，房价在330K - 380K，同样的户型出租却只有$2,100 - $2,400，这样完全不符合1% rule，不过可能刚好覆盖房贷？这样就没有现金流，完全是堵升值。
请问买投资房的ROI多少才值得入手呢？感觉至少要产生现金流吧？在如今的市场，这一点很难做到啊，房价跌回去也是不可能的，感觉通胀一旦上去了从来不会下来，只会回调一点点或者上涨速度放慢而已，历史上来看，10年的区间，房价从来是一直上涨的。这样的话，未来投资房地产市场，收益就不大了。

补充内容 (2023-05-17 03:30 +08:00):
以前买投资房，价低，租金不错（相对于价格），既有现金流，又有升值空间；现在买投资房（或者未来买投资房），价高，租金一般（相对于价格），没有现金流，又升值空间（但还有多少？）。

补充内容 (2023-05-17 03:31 +08:00):
Typo: 最后一句是 “有升值空间”

租金 - 房贷(付给自己的+利息) - 持有费用(找租客/管理费/维修费/房产税/保险/HOA) 算下来就是现金流了。

投资房贷款一般最少25%首付，现在这个利率25%首付的话现金流挺难有正的地区了。想把现金流做平/做正也可以选择多放首付。也有人选择做负避免交税，看个人选择。

投资房的一些优点：
1. 长期跟着通胀走的抗现金贬值
2. 人口流入引起的房价额外升值
3. 房贷里付给自己的部分，等于租客帮存钱，让自己占有的equity越来越高，这部分是最容易计算出来的ROI，因为每个月存的钱知道，首付的成本也知道
4. 利率低的时候refinance让现金流变好
5. 房租长期跟着通胀的上涨，现金流变好
6. 未来套现后可以继续1031置换，延迟交税
7. 因为操作比较费劲，变相减少了乱操作带来的损失
8. 因为是风险相对小的长期杠杆，有人会选择一套套一套的滚投资房，当然了，同时也会增加杠杆风险

甘蔗没有两头甜，对应的也有缺点：
1. 需要10-15w首付，成本较大
2. 操作成本比较大，现金流断了真需要钱必须卖房的话损失会比较大
3. 判断失误，城市人口流失走下坡路了
4. 大经济危机来了，低风险杠杆也是杠杆，比留现金风险大
5. 遇到坑爹租客毁房子，大修很烧钱
6. 遇到难解决的地基mold之类的问题，大修很烧钱

投资方和股票/存现金比起来也是各有优势吧，风险与收益并存，看个人投资喜好了。

补充内容 (2023-05-17 06:59 +08:00):

缺点中的3456都有可能带来一定程度的断租，所以可以说投资房最重要的判断标准之一就是城市的未来发展/房子具体的区域了。

补充内容 (2023-05-18 02:12 +08:00):

投资房还有个缺点就是它本身就是个people business，本地有靠谱的realtor和property management资源非常影响过程体验和投资结果。


投资房本身就很便宜，commission返现比例再高也省不了多少钱，所以并不是评估realtor的重要标准，更多要看realtor本身选房的理念(整体区域的战略层面)和眼光(单个房子的战术层面)，以及后续找租客的体验。


Property Management一般6-8%房租不等，靠谱的PM会上心的管+有物美价廉的contractor资源。不想找PM的话可以自己远程打电话管，但如果没有本地contractor资源的话直接yelp/google map找大vendor价格会贵出很多。

有一点没明白，只要租金cover了房贷，相当于租客帮你还清了房贷，而你只花了首付的钱就拿下了整套房子，这不是稳赚不赔吗，怎么能叫做赌升值呢？

堵住风口的猪 发表于 2023-05-17 13:07:34
我就在这回复说敢玩，我输了也不会给你打钱啊，我说不敢玩你也什么都没有得到啊，我赢了你也不会给钱啊，什么年代了，在网上打赌。你说的对，你都是对的，这样有没有感觉好一点？

这就是一个愤青。尊重他人命运。

1%得是超烂区地价长期不会上升的地方才有可能。

先了解经济周期再来讨论房地产投资，否则越投越没资

wklglider 发表于 2023-5-16 12:49
先了解经济周期再来讨论房地产投资，否则越投越没资

居然还有人点踩？？？有些人真是活在自己的泡泡里点都点不醒。同情心就是这么一点点被耗没的，不过好在我还剩点XD。读读这个帖子，多读几遍！！！https://www.1point3acres.com/bbs/thread-993193-1-1.html

微信用户_d5022fb 发表于 2023-5-16 12:41
1%得是超烂区地价长期不会上升的地方才有可能。

无知啊................
我亲身经历告诉你，离开加州以及一些热门地区，这样的地方还是有的

a87009751 发表于 2023-5-16 15:03
有一点没明白，只要租金cover了房贷，相当于租客帮你还清了房贷，而你只花了首付的钱就拿下了整套房子，这 ...

因为很多人投资一点风险都不愿意承担，连买spy都怕亏本

现在大多数符合1%rule的都需要自己动动手了 比如改改结构 加建什么的

湾区人民瑟瑟发抖。。。