西雅图买房攻略【1】: 底层逻辑篇

先自我介绍一下，老西雅图一枚，Bellevue和Seattle都各住了6年, 计算机PhD, 离开程序员江湖有一阵子了。2012年开始倒腾房子，基本玩了大部分residential的玩法，有license但以前比较private没有跟朋友聊过房子。最近跟不少年轻小伙伴聊天，深感西雅图买房越来越难，决定撸起袖子整理一下这十多年来亲身经历的买房，卖房，投资，装修，地主，自建，等心得体会。作为一个半退休地主，希望抛砖引玉，如果有写得不好的，请多包涵，也欢迎跟我聊，某信ID跟地里ID一样，大家一起切磋学习。


先来一次性把西雅图房地产的底层逻辑捋一捋。


1) 价格+位置+学区+房子本身，我称之为Impossible Quadrangle，我们最多能满足3个。我们买房的过程，本质是在已知限定条件下寻求最优解。


2) 西雅图人很有钱, 而且会持续。新手一定要牢牢记住，西雅图是一个“非typical”的房地产市场。


全球资本，在过去10年和未来，都以非常不成比例的方式流向美国西海岸的高科技公司。这个“不成比例”，决定了西雅图房市的“非typical”。


这条食物链上，钱的流动是这样的：先流向了科技公司；再通过股票等收入流到公司员工口袋；接着员工把相当比例的钱套现扔进房子；房子的钱再继续流向了房地产产业链上的各种从业人员（中介，loan agent, etc.)。


除此以外，还有另外两类“参赛选手”。

一类是中国来的有钱投资移民，这部分占比没有大厂员工那么多，但这些人口袋非常深，选择西雅图落脚也是基于前面说的基本面的考量。


另一类是来自加州的科技厂员工，因为西雅图没有州税，相当于工资自动涨了xx%，西雅图的房价和内卷程度基本都比加州慢半拍，所以来自加州的选手一般都反应更敏捷，自带更猛烈的加州风格来西雅图卷，他们已经经历过的加州现状，基本等同于西雅图的未来。


这是西雅图钱方面的基本面，解释了西雅图为什么那么多人能负担得起超高房价，而且会在可预见的未来持续（maybe at least another 10 years?）


这种趋势会持续到什么时候？我个人看法如下：

• Software eating the world will continue. ChatGPT will only accelerate this. Therefore the tech industry will continue attract investments.
• 西雅图集中了4个最大的云技术研发部门（Amazon, Microsoft, Oracle, Google），云技术跟“做产品”的很不一样，做产品的是一波又一波come and go, 云技术则不一样，现在所有的东西都架在云上，相当于当年淘金热卖铲子的。云技术更像是科技行业里的“铁饭碗”。
• 目前西雅图房价，离当地码工的薪酬可以负担的“房价上限”，还有很大距离。尤其是很多大厂在西雅图的给的工资跟湾区一样多。之后我会专门开新一篇算西雅图码农家庭收入的affordability究竟能到哪。
  

结论：Folks in Seattle will CONTINUE to make a lot of money. 西雅图房地产是一个“非typical”市场。


3）西雅图的通勤，主要有三个刚需考量：上班通勤+ 孩子上学通勤+ 孩子课外班通勤，这三部分构成了绝大部分码农家庭的日常动线。

打开地图，你会发现西雅图的大小水域特别多，通勤大大受限于水域，通勤在南北向和东西向都不顺畅。下面一个个通勤讲一讲。

• 上班通勤，请参看 “Oliver丞相”写的这篇《码农视角的西雅图买房通勤研究》，有非常详细的分析：
  

https://www.1point3acres.com/bbs/thread-713987-1-1.html

• 上学通勤
  

上学通勤，是被大多数年轻家庭忽略的点，所以到了孩子上学时很可能要搬一次家，或者忍受通勤之痛。

上学有两个选项，公立和私立，公立都有校车接送，通勤没有问题。这里主要谈私校，目测在未来，会有更多华人家庭选择私立。随着近年来大家收入增多，公立教育质量下降，这两个因素叠加，大家纷纷从公立转私立，一边是白热化的私立学校申请，另一边鲜明对比的是公立学校注册人数在下降，比如前段时间Bellevue学区就因为这个原因，关闭了一些学校，合并了一些学校。


我在下面地图中整理了大西雅图的比较有名的私立小学和中学，地点基本非常分散。大部分有规模的私校都有校车提供，费用小几千一年。大家可以自己搜“学校名+school bus map”能查到每个学校的校车路线。

• 课外班通勤
  

大部分上中产家庭每天下课后和周末都需要忙碌接送课外班。课外班地点，可以通过查询不同城市的Zoning Map去确定大概位置，室内的补习班一般在office zoning，室外的体育场所就看大型的球场之类的。比较集中的区域就是520沿线和520以北，90以南都是residential zoning, 培训班和大型体育场所都少。

Kirkland Zoning Map:
https://www.kirklandwa.gov/files/sharedassets/public/v/7/it/gis/gis-maps/kirkland-zoning-map.pdf

Bellevue Zoning Map:
https://apps.bellevuewa.gov/gisdownload/PDF/Planning/complan2str_b_11x17.pdf

Redmond Zoning Map:
https://www.redmond.gov/DocumentCenter/View/65/Zoning-PDF

结论，三种通勤分析基本可以确定西雅图最交通方便的位置，当然也是最贵的区，希望小伙伴看到这里就能深层理解为什么这里贵了。

好了，今天先码字到这里，如果小伙伴有什么话题想我展开写的，可以留言。我会陆续把我想到的topic发出来。第一次在公众平台发这类长帖，求生欲比较强，求轻拍。

补充内容 (2023-10-20 00:22 +08:00):

联系方式留一个：weloveseattle888 在gmail

一类是中国来的有钱投资移民，这部分占比没有大厂员工那么多，但这些人口袋非常深，选择西雅图落脚也是基于前面说的基本面的考量。
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不太懂，有钱人为啥不去尔湾LA？非要来西雅图？

mamosan 发表于 2023-10-16 12:19
那随着各厂rto，长期来看西雅图会迎来一波补涨么？还是东区会继续强势下去？
以及新建房来看哪些地方会更 ...

西雅图城市的规划走向、各个住房相关法案、政治和治安因素，其实后面的路指的很明确。就是高密度、高出租比例、中低收入方向发展。局部几个community还有些希望保值，其他除了我和我的投资客户们这些在搞ADU翻卖的还在大量买，大多数人的购买思维都是过度型以保值为目的的投资而不是长久的增值。中长线不看好。

东区强势不强势还是要看大厂的股票。AI炒的差不多了，大环境不变裁员还要继续，短线已经开始dip，中线从乐观到现在主流看平。长线人口增长如果能保持还是比较看好的。

东区目前gentrification最厉害的是98007和98008，下来几年会看到比较大的刷新。98007很有机会重复过去5年的Rose Hill。

有意思
地里的程序员对行业未来悲观 尤其是大量裁员下
但是炒房客、房东们确对未来很乐观

cszhazha 发表于 2023-10-16 00:21
一类是中国来的有钱投资移民，这部分占比没有大厂员工那么多，但这些人口袋非常深，选择西雅图落脚也是基于 ...

主要喜欢在这很多户外活动啊。

weloveseattle 发表于 2023-10-16 00:25
主要喜欢在这很多户外活动啊。

其实我觉得有点存疑，一般意义的户外活动（远足、登山、冲浪、划船）加州都有，而且天气好很多。西雅图有而加州没有的户外活动主要是那种elevation很dramatic的山，这里也确实有很多hardcore的人，一个backpacking就去好几天，每天攀爬六七个小时根本不算个事……但国内的大款中，有多少人有这样的爱好呢……？

anton_z 发表于 2023-10-16 11:58
其实我觉得有点存疑，一般意义的户外活动（远足、登山、冲浪、划船）加州都有，而且天气好很多。西雅图有 ...

我一般是这样看这些subjective individual factor的，正因为它是subjective 也正因为它非常individual, 所以从大面上看，就会足够“scatter”，从而不会产生出一个影响全局的趋势性的东西。能理解吗？

你说的上限：掏空家底。一般人的上限：30-50%的每月到手收入付贷。如果买房全是all cash,当我没说。

KuranAkami 发表于 2023-10-16 12:51
你说的上限：掏空家底。一般人的上限：30-50%的每月到手收入付贷。如果买房全是all cash,当我没说。

非常好的问题，理论上限 vs 实际上限，区别非常大，我之后会写这个的：）

cszhazha 发表于 2023-10-15 21:21
一类是中国来的有钱投资移民，这部分占比没有大厂员工那么多，但这些人口袋非常深，选择西雅图落脚也是基于 ...

加州现在的治安，跟极右民主党，别说有钱人，没钱人都在远离加州

连续几年加州人口都是净流出，流浪汉倒是越来越多

那随着各厂rto，长期来看西雅图会迎来一波补涨么？还是东区会继续强势下去？
以及新建房来看哪些地方会更容易出现gentrification？

cszhazha 发表于 2023-10-16 00:21
一类是中国来的有钱投资移民，这部分占比没有大厂员工那么多，但这些人口袋非常深，选择西雅图落脚也是基于 ...

有没有可能他们的儿女在东雅图当pm sde ds玩个几年的