从off-market deal谈谈买卖双方需要注意的坑

Disclaimer: 绝大部分地产交易中，买卖双方及其代理agent都是诚实友善的。本文仅列举一些极端情况，旨在提醒大家避免上当。
我是WA的agent，这里只说说本州的例子。


TL;DR: off-market deal理论上是存在的，但相当大比例并非真实。

随着2025年春季来临，房源也会增多，不少人开始准备买房。
有时会有人咨询我能否帮他们拿到超赞的off-market deal，或者给我转发某群/某书上的off-market deal。
因此，我想开个贴说说这方面可能存在的陷阱。

为什么会有off-market 交易？


做出off-market交易的姿态，对买卖双方的agent都有利。


对卖家agent来说，可以试水市场。
对买家agent来说，可以有机会跟潜在买家交流，甚至签订exclusive agency合约。


卖家agent这边可以先放出风声，称卖家不想上市，希望能off-market交易。
这样做可以避免积累过长的上市天数，同时测试市场反应。


更常见的情况是买家agent发布信息，用来吸引潜在买家。
比如他们看到别人post的消息，或者跟某潜在卖家聊过意向、并未确定代理关系，就开始在各群或某书发帖，声称 “有超值off-market deal，快来找我私聊” 。
但在签订buyer agency agreement之后才能说具体地址。


当然也确实会有一些agent能找到愿意低价出售的卖家，并且愿意把这个好deal提供给素未谋面的你。
而不是选择自己翻新后上市，或者发给自己正在服务的买家们。


但很多时候，off-market对于买卖双方之一很有可能是不利的。
对卖家来说，潜在买家池缩小，可能影响价格；
对买家来说，存在被忽悠买到硬伤房的风险。


举两个忽悠的例子

之前有网友咨询我某off-market房子值不值135w，说比附近的成交便宜不少。
我截图告诉他旁边树林里就是高压塔，后来卖家上市，130w挂了好久。


还有某新盘说可以预售，让客户从130w起价，不接受砍价，声称现在时机刚刚好，这个盘会一路上涨。客户心动，想加点钱试试看。
我跟客户说这都是传统话术，130w起价感觉高了，且附近有滑坡风险，可以考虑等一等。
最后一路降价到125w，现在应该已经半年了，还在沙滩上等人捡。


为什么off-market deal一般拿不到？


大部分卖家希望offer能有good price with clean terms。
所谓“贱价”的off-market deal在绝大部分情况下是不符合卖家利益的。


如果真的有比市场价便宜很多的好deal，有时agent会自己收购后翻新出售。
关于flipper home相关的问题，我们可以另外开贴说，这里不再赘述。


因此大部分买家直接看Redfin就好。一般来说会有一些购房的策略，但每个策略都是有逻辑的，比如为什么要这样做，有什么好处和坏处。
很少会有天降deal就等你来拿。

说完Offer market deal，再来延伸讨论下两个其他陷阱，如何避免被套路。


什么是Selling agent？

最近有朋友跟我吐槽说，分不清Buyer‘s agent和Seller’s agent，感觉很容易被套路。
比如在open house时被人搭讪，误以为对方是listing agent，实际上却是代表买家的经纪人。


传统上“selling agent”是指代表买家的agent（你没有看错，是买家……），因为他们是帮助listing agent卖掉房子的agent，更常用的称呼是buyer’s agent。
总结来说


Listing agent = Seller’s agent，代表卖方（简称LA）
Selling agent = Buyer’s agent，代表买方（简称BA）


值得注意的是，华州现已不鼓励用这个“Selling agent”这一术语，所有官方文件中也不再出现。
所以当你听到有人用这个词，很可能是买家agent试图混淆潜在客户。


遇到这种情况，您可以追问一句 “Are you the listing agent?” 或者 “Do you represent the buyer or the seller?”


Listing agent有时不完全代表卖家的利益

虽然绝大部分Listing agent都是为客户着想，有时个别agent并不代表卖家利益。
有时他们可能只想快点成交，或试图将房子卖给特定人士。


某Redmond核心区的房子被agent错误定位到Sammamish的某大路边临小溪的荒地，listing photo刻意突出房屋缺陷。房源介绍中声称地基有漏水，agent甚至明确表示房子不值listing price，且仅接受all cash offer。当我询问leakage under foundational slab的具体证据，比如近期水费账单或其他文件时，卖家agent直接在电话那边咆哮， “我都说了有问题，你为什么还喋喋不休？听着，你休想从我手里买到这个房子。”
然后挂断，拒绝沟通。事实上，我和我客户当时刚看完那个房子，状态挺好。看LA的表现，我俩为卖家默哀三秒钟。

Listing photo2.jpg

另一个例子是，agent在房子上市后两小时就把状态改成pending，且在买家agent明确询问后仍隐瞒卖家对rent back的要求。
不知被谁举报，公司当天傍晚就取消了TA的 listing，房子的状态直接从pending变成off-market，最后的状态是sold unlisted。

本贴列举了一些潜在风险，主要是想要帮助大家避雷。
但我还是想要强调，绝大部分地产经纪人和交易双方都是诚实可靠的。
也不要妖魔化agent这个群体或者黑箱化交易的流程。
比如listing agent坑卖家的两个例子，我看过的几百套房子里就只有这俩最夸张，是很难碰到的情况。

如果想转换一下心情，可以移步看看我另外一个比较积极的【神仙卖家盘点贴】。
祝大家新年快乐！

我在一亩三分地的帖子汇总，佛系更新中！

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大家有什么其他想聊的topic欢迎回复。

坐等聊flipper home贴

涨知识了~~~

mark一下

dandanyo 发表于 2025-01-06 08:45:08
坐等聊flipper home贴

有点害怕被别的agent/flipper批（连发这个off-market贴也攒了好一会儿的勇气才发），毕竟flipper home也有好的。可以聊聊常见的坑，以及判断有些是不是坑。

其实如果做的好，flipper home比Seller卖房时胡乱做一通还是好一些。

单身的草稿本 发表于 2025-01-06 09:23:31
涨知识了~~~

谢谢支持！

现在美东的市场基本卖家不需要off Market试水了，直接都选择入市了。

wurealty88 发表于 2025-01-06 17:25:12
现在美东的市场基本卖家不需要off Market试水了，直接都选择入市了。

我们这边大部分也不用试水，但还是有少数愿意试试看。