攒的首付撑死只够1.1M，买房还是继续租？

一些背景信息：本人目前以大概疫情折后2.5K的月租在南湾还不错的小区租了一个studio，然后年底租约要到期了，在考虑要不要买房的问题。本人上班时间不算太长，目前积蓄包括股票和401K各种在内，除掉应急的钱后按照20%来算，预算撑死1.1M。我的年薪其实是够买更贵的房子的，但是首付这就是极限了。另外因为非一线城市+普通家庭，父母为了留学已经打出血了，没有想再搜刮父母养老钱的意愿。另一个就是我暂时单身，即使速度恋爱结婚，短期内也没有要孩子的想法。所以如果买房，首要想满足的是通勤方便，小区的安全性，好不好出租，和几年后结婚换大房卖出的时候不希望亏损。完全不在乎的是：学区，增值潜力（只要卖的时候不亏损就行），房型是否符合风水和朝向之类的。其他不能接受的硬伤是homeless shelter，周边犯罪率，明显的噪音因为本人睡觉轻，噪音太大容易神经衰弱。其他硬伤包括什么高压线和superfund之类的我觉得只要不是过分到会严重影响之后卖房我都可以妥协。因为本人公司在南湾，所以也很纠结因为以南湾的房市我的预算之低感觉在地里都找不到相似的情况。东湾的话最远我就接受到Fremont和Newark, 半岛的房价我自知无法承受，就先排除。
诚意求问大家的建议：我这种情况应该急着买房吗？还是应该续租一年，再攒攒钱。
买房的Pros:1. 不用再交房租打水漂。每年上涨的房租，尤其是疫情deal消失后感觉越来越不划算了
2. 抗通胀
3. 可以抓住低利率的尾巴


4. 如果房市继续走高，感觉工资的涨幅是肯定追不上房价，就更没法上车了。

5. 省税
6. 更好找对象（？）
cons:

1. 现在的房事之热+美联储即将降息+经济形式不明朗，可能买在高点。而且我的预算肯定不可能买到经济形势变差后能保值的SFH。
2. 可能看了很多房最后还是买不到符合我以上条件的，耗费的精力可能打水漂。
3. 虽然理论上自住房可以住到不亏的时候再卖，但因为如果结婚肯定要换套大的，现在买的房子很可能因为不想亏损被套住很久不能出手。
4. 因为房子可能不如公寓新+要管理租客+和租客share空间+月供使得每月可支配资金降低等等导致的生活质量的降低和心理压力的增加。
5. 如果找到对象后预算加大再一起买房，很可能找到更合适的房子。
6. 买房就要卖股票+币，这边也有损失的机会成本。

略啰嗦，但真的很纠结。求大家建议

不是1.1M的首付哈，是总价格。1.1M的首付我就不来这哭穷了。

这种事情肯定要自己觉得。我有几个补充供你考虑。
湾区买房比租房贵，贷款利息+property tax+维护会每月一般会超过租金几千。
买房省不了多少税，property tax现在在限额一万情况下完全省不了税，贷款也只有前75万的利息可以抵税，但是要走itemized deductions，现在standard deduction比较高，其实挺亏。
买房可以当投资，等升值。但投资升值手段很多。买房其实因为本身不能用定投分散风险，反而如果买在高点就会很亏。
最后一点，湾区房子质量普遍较差，日常maintain事情不少，又贵又不省心。好contractor凤毛麟角。
当然租房也有租房的问题。

补充内容 (2021-11-03 15:19 +08:00):
再补充一点，如果要买房，贷款千万不要死撑，这是30年的还款承诺，不要一忽悠就贷款到顶，搞得不敢失业，甚至还要出租房间就得不偿失了。

首付可以只付10%，然后通过贷两个贷款来回避mortgage insureance, 一个小贷款是10%房价，第二个大贷款80%， 自己手首付跟第一个贷款的10%合起来算作是第二个大贷款的20%首付。 缺点是小贷款利率会比较高（我当时是4.54%），而且小贷款会先偿还利息。优点是小贷款随时可以pay off，每月的利息跟因为首付低于20%而导致的mortgage insurance基本一致，不算亏。 具体操作楼主可以咨询你的agent.

LZ工资如果可以撑起更高的预算只是首付不够的话，强烈建议走这条路。 我们19年用这个方法买的房，一年后就把小贷款pay off顺带做了refinance.

更正一个Typo: 是美联储即将加息而不是降息。

听你这么说我也很纠结。不如先看看房吧，看到合适的就买，没看到就算了。

最近在newark看房，感觉楼主的budget在那里仔细找一下，能买到一个原始情况的小黑屋。南湾这边可能要放弃sfh看看th了。

加州这么狠吗？1.1M的首付？买不起房子？？

Everseen 发表于 2021-11-2 23:15
这种事情肯定要自己觉得。我有几个补充供你考虑。
湾区买房比租房贵，贷款利息+property tax+维护会每月一 ...

谢谢信息。其实我也有在考虑买完房子这种精力和风险上的付出值不值得。真的是太大一笔投资了，没办法不谨慎。

斑马线 发表于 2021-11-2 23:14
最近在newark看房，感觉楼主的budget在那里仔细找一下，能买到一个原始情况的小黑屋。南湾这边可能要放弃sf ...

Newark现在居然有1.1M以下的无硬伤SFH吗？我完全不敢相信。西北靠近桥的那几个新TH小区现在都接近1.1M甚至4B的都卖到接近1.5M了SFH居然会有低于1.1M的？

heckhack 发表于 2021-11-03 00:52:17
Newark现在居然有1.1M以下的无硬伤SFH吗？我完全不敢相信。西北靠近桥的那几个新TH小区现在都接近1.1M甚至4B的都卖到接近1.5M了SFH居然会有低于1.1M的？

有的呀，你可以在redfin看最近1个月的成交价格，有几个sfh低于1.1，比如35491 province st，6617 Albyn Ct。但是都是很小的小黑屋，需要后面自己再装修。至于有没有硬伤，看楼主对于硬伤的定义了，每个人偏好都不一样