南加LA九个月买房经历分享

看到版里大部分看房的经验分享都是给北加，在等close之际想来分享下过去九个月在南加洛杉矶地区终于买到房的经历和体验，希望给其他在LA地区买房的小伙伴们一点鼓励。作为first time home buyer，这一路走来真的是心里上的各种不容易。但好在最后凭借着耐心定力和增加的budget，买到了满意的房子。

时间线：2021年5月开始有了要买房的想法。LA太大，前一个月基本在各个区域做功课决定想要买的区域。在看过eagle rock （dodger stadium附近），culver city和south bay这几个地区之后，最后是今年4月份在south bay买到了。

预算：在2021年初最开始的预算是1M，2022年初眼睁睁看着所有的offer被反超不少后，含泪加到了1.4M。

地区选择：LA整体区域太大了，而且大部分地区比较老，我们在选择地区的时候还考虑过要不要去woodland hills或者Irvine。但是跟家属两个人都不想离LA太远，所以最后的选择都在距离LA开车半个小时的地区里选择。因为只是随处看看区域考察，我们在各个区域看房都是直接跟redfin agent联系看的。

• eagle rock：这块的房子大部分都在山上，正在经历gentrification，所以能看到奇妙的高级房子和破房子的mix。但是好处就是可能是极少数能在1M（2021年初datapoint）买到山景view的的洛杉矶的房子。但也是gentrification的缘故，周围的学区基本都在3左右，而且距离超市较远，要买菜什么的还得开下山有点太麻烦。虽然我们在这块看到了不少让人心动的好房子，但是因为便利性和考虑到夏天太热就没有在这边多花时间研究了。如果不需要学区房的话，eagle rock这块真的是很适合做财产增值的考虑。这块距离los feliz都比较近，是属于up and coming的区，而且最近今年开了不少新的餐厅和咖啡馆，感觉未来5-10年还是很有潜力的。但是坏处就是因为还在发展阶段，有的时候确实街道有点sketchy。
• culver city/ Palms：因为早年刚开始工作的时候都住在culver city，对整个区都感觉特别好。设施方便，距离高速也很理想，去405和10都是很快的local就能到。周围整体来说都是young working couple为主，再加上apple，hbo，sony和tik tok都在culver有办公室，心想就算是以后租出去也应该会很方便。culver的房子总体偏旧，而且大部分价格整体过高。在eagle rock看过1M的山景房之后，再看culver 1M的破旧townhome感觉心里不是滋味。而且这个区域整体房源实在是太少了，在房市竞争尤其激烈的当下真的是更不好抢，我们思索了之后决定还是放弃culver。
• Palos Verdes：我们只在Palos Verdes看了一套房。本来是打算一天看三套的，但是看的当天约的redfin agent就跟我们说有两套已经有over 150k的all cash offer了，只有一套还在open house可看。我们带着只是想了解市场的态度去看了唯一的一套在palos verdes的房子。palos verdes属于风景好学区也好的优秀小区，但是整个区域的感觉过于uptight了。我们在街区转了一圈后觉得这里跟我们的气场不是很合适，就决定还是不看这个区了。
• South bay：south bay是我们最后看也是决定买房的区域。最开始会考虑south bay其实是有一个朋友在这附近买房，做了一圈研究发现整个south bay氛围更年轻一点。在redondo第一次看房的时候，我们在附近走了一圈经过一个公园。人群大体是年轻的有孩的couple，而且种族分布比较diverse，亚裔也比较多。便利性来看也是距离商场和超市都很方便，torrance有很多好吃的日本菜和亚洲超市。加上距离海边比较近这个优势，在夏天也会很凉爽，便决定锁定在south bay以redondo为主了。
  

Agent选择：做攻略的时候在组里看帖意识到agent在第一次买房的引导十分重要。我们在买房阶段靠着看房接触了不少zillow，redfin和一些卖家agent。每个agent的性格和沟通方式都很鲜明，但是接触下来都不是很喜欢。大部分的agent基本上都在说房子不错，买房升值这些老套的观点促使买家赶紧下手，强买强卖的心态很明显。我们在很多东西都还没摸顺的情况下，总觉得被推赶着上车的结果是弊大于利，所以很多agent基本聊一次就pass了。当时刚好买在redondo beach的朋友很推荐他的agent，分享了agent帮他negotiate的故事，便要了联系方式跟这个agent了解情况。聊完觉得这个agent性格很好也十分有耐心，给我们解释了很多第一次买家的注意事项，是观感下来接触的所有agent里面趋利性最不明显的一位。当时很打动我的一点是我好几次有问题想问，他都会停下来听我的问题。虽然专业但没有ego的agent让我觉得他这个人至少是不错，至少是很缜密能体察到细节。再加上他自己也做flipping house，所以在看房过程中看装修细节和改装的预算也会比较清楚，能给我们提供不少的建议。各种衡量，就开始了跟这位agent持续6个月的看房经历。最后也证明这个agent的经验确实帮助我们在整个过程学会了很多：

• negotiation。我们整个看房过程中下总共下了7个offer，大概有3个进了counter。每个offer的策略和心理战都是我觉得买房过程当中最神奇的。我们的agent每次在打探风声的时候都会大概了解情况，如果知道对方agent有走counter这轮的话都会让我们hold back一些，提一个数字保证我们进第一轮，然后再做考量。在其他的contingency上也会给我们建议说哪些我们可以缩短哪些可以remove，来保证买家的最大利益。以及在跟in contingency的时候，也会十分strategize跟对方的沟通，给我们在request for repair上也争取到了一些credit和时间。
• patience。其实我们好几个房子是有冲动疯狂加价拿下的。一是觉得看房太久了有点心累，二也是看市场涨了这么多觉得再不上车就晚了。我们的agent在好几次的offer出价的时候都会旁敲侧击说超过这个价位就可能要站几年的岗了。并且一直在劝我们耐心等待房源，说他工作了几十年，从来没看过市场涨的这么疯狂。但是这样的增长是不可持续性的，我们需要保持耐心。我们相信他的建议，看到合适的房子也都是根据近期的comps合理出价。最后被耐心奖励，拿到了一个自认为价钱跟sqft比十分优秀的房子。虽然耐心不一定能保证房源，但是在redondo集中看了超过50个房子之后，我们基本上很快就能知道这个房子是不是我们想要的。能很快地根据看房经验出价给出心里预期，让我们在机会到来的时候很快地抓住了机会。
• 对south bay本地的了解帮我们省了一些hidden fee。LA的房地产买卖的city和county tax都是卖家承担的，但是多年来在redondo这个区都是卖家和买家平分（我们在其他没中的几个counter offer里卖家都会提出这个要求）。但是这个房子的卖家在外州，对本地的情况也不了解，我们的agent就帮我们打马虎眼糊弄过去了，给我们省了大概3000刀至少。
• 细心。事实证明一个细心的agent是真的有好处的，每个文件都看得仔细并且在我们不懂的地方给我们解释和use case。在escrow document review的时候，他发现了卖家指定的escrow的一些double insurance，在跟对方几轮斡旋下，帮我们又省了小1000。
• flipping house的经验。大概能看出一些房子的细节。房顶的时间，内部的状态，如果翻修的话预算大概要多少，在提供offer价格的时候给了一些很合理的数据值让我们set expectation。这些经验虽然不是必须，但是还是很有帮助的。我们曾经看过一个很小但是院子很大的房子，考虑要不要下offer然后加建，他跟我们说Redondo city大概加建permit需要等4-6个月，工程量大概要6个月和预算大概在150K。这些数据值都能帮我们设定预期。
  

Loan：在一开始都错失offer的时候，我们的agent建议我们去办一个TBD Loan Approval，相当于走了underwriting process的一个pre approval。如果在竞价热门的地区，有underwritten的TDB loan approval在很大程度上能和all cash offer相比拟。我们大概在看房末期办的TBD loan，所以是不是真的有这么优秀也没能体会到。但是整体上来说大的银行不太会有这种服务，都只有local lender有这个服务。办理的过程也基本就是贷款的过程，需要的文件大同小异。

Inspection：Inspection是看房后了解房子的最重要的一步。我们也是找的一家south bay local的检测公司做了半天的检查。如果有朋友也是在经历这一步的话，最好当天也在场，能跟inspector走一遍，清楚很多房子的细节。大到严重的问题在哪里跟你详细的讲清楚，小到房子的gas switch在哪里都能够从inspector那里知道。我们因为有fireplace还加做了一个fireplace的inspection。整体上来说就是老房子的一些小毛病，但没有什么很大的问题。







补充内容 (2022-04-07 04:48 +8:00):
update: 感谢大家的大米哈哈哈！看到很多朋友都在问我agent的信息，其实是更想给大家分享找agent的思路吧。每个人对找房子的期待都不同，所以想从agent那里获得的信息也不一样。我有朋友就是比较喜欢agent更主动点，会给他们发listing信息督促他们去看房，也是在两个月之内就买到了房子上车。我们的诉求是想在first time homebuy阶段多学习关于房子和整个市场的知识，和多看一些房子了解各种构造，所以找了这个资历比较丰富而且比较chill的agent。他不pushy，基本都是我们每周给他reach out说我们想看哪几个。在我们第六次offer失败之后，他还劝我们考虑是不是这个时间marketplace不要只看买房，也可以考虑是不是租房在经济角度更make sense一些。所以推荐大家找agent一定要聊聊看是不是跟自己的诉求相符。

看楼主提到eagle rock，我反而更加推荐隔壁的highland park，都是属于价格洼地gentrification（有米可以直接上Pasadena/San Marino😄）。我是18年买的，离DTLA和Pasadena都是10分钟距离，离San Gabriel等老中区也是很近。最近因为工作+学区搬到尔湾所以那边出租了，租金也是非常的高。真的是香~

补充内容 (2022-04-07 17:45 +08:00):
对了还有一个gentrification是Silver Lake, Richard Neutra设计的自家住宅就在那：2300 Silver Lake Blvd

metaphor08 发表于 2022-4-6 09:35
赞赞！不知楼主是否愿意分享最后入手的房子情况（价位、户型）？

嗯嗯，我们大概最后在budget的最高入手了一个4b3.5b的townhome。本来是想看3b的就可以，但是这个房子很大，就想索性多花点一步到位了。而且因为是2 on a lot，所以没有HOA。基本的公共区域是和另一家平摊就好。房子的状态属于中等偏上，卫生间和厨房需要一些更新，我们看完是觉得floorplan很合适，但因为软装不太符合现代的审美，所以出价的时候这个房子并不是很多人抢。在出价的时候agent给我们预算估计更新厨房需要大概40-50k，我们在出offer的时候也大概考虑了这些。
一个很有意思的learning是，南加的房子基本上staging和软装比较好的（只指厨房和卫浴）都需要加价很多很多。我看的区大部分都是couple在看房，所以大家都比较喜欢move in ready而且stage好看的房子。在经过几轮争抢之后，发现基本上第一眼中意的房子基本上都有20+的competing offer，基本都惨败而归。而在market上超过一周的房子都是属于硬伤居多。我们后来都着重于比较有潜力适合未来改装的listing，虽然软装比较旧但只要能在预算之内改装就觉得都是可以考虑的对象。对一个有潜力的房子来说，location不可改，floor plan需要花大价钱改，但是更新厨房和卫浴这些是完全适合新手做一些初步的更新的。

谢谢分享。楼主可以不可以私一下agen躺的联系方式

南加 现在的Agent不太好，也不能说太差。。。
凑合用，大部分都要自己学。

写的好仔细，多谢分享

aquamarine 发表于 2022-04-05 21:36:19
谢谢分享。楼主可以不可以私一下agen躺的联系方式

同求agent联系方式

求楼主推荐agent

楼主可以DM一下你agent的信息吗？同在南加准备买房。

赞赞！不知楼主是否愿意分享最后入手的房子情况（价位、户型）？

很同意楼主说的大部分南加agent都在强买强卖，经常被agent各种理由push有点心累，利息低要抢房，高更得抢，加息了房价更高，反正agent嘴里房价除了涨没有任何其他情况。。。