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同样是利率飙升,1994年后的房市发生了什么?

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最近,房贷利率正在快速攀升


Bankrate全国调查显示,在四月初,30年期房贷的平均利率飙升到了4.95%,这个数字在去年8月时还仅为3%。


房贷利率上一次涨幅如此之大还是在1994年。


当时,1993年末,利率还不到7%。到1994年12月,这一数字便飙升至9.11%,在不到12个月的时间里跃升了2个多百分点。


一些专业人士表示,2022年房贷利率的上涨幅度可能比1994年更加剧烈。


无论是1994年还是2022年,美联储都把贷款利率作为对抗通胀手段。


我们今天就一起来回顾一下1994年房贷利率飙升对当时房地产市场的影响,并一起探讨一下这次上涨可能带来的后果。




为什么房贷利率会在1994年飙升?


美国经济在1990年和1991年陷入衰退,直至1994年开始逐渐复苏。


随着经济升温,美联储迅速采取行动,准备加息。1994年初,联邦基金利率为3%,年底时这一数字已提升至6%。


美联储加息令市场措手不及。当时媒体还不发达,联邦公开市场委员会(FOMC)在传达其未来行动方面时,沟通的效率和透明度较低。


缺乏及时沟通,投资者对加息措手不及,导致1994年市场出现一连串波动,债券市场崩盘,导致包括加州Orange County在内的多个地区破产,Orange County是当时美国宣布破产的最大地区。


房贷利率随后在1995年略有回落,1996年初降至 6.95%。在90年代剩下的时间里,利率一直在6%到9%之间波动。


尽管30年后的今天,经济状况有所不同,但还是有一些和1994年相似的地方。比如美联储旨在通过反复加息来抑制通货膨胀等。




1994年的利率飙升对当时的房地产市场有何影响?


在整个1994年利率飙升期间,房价一直在上涨。


根据美国房地产经纪人协会的数据,1993年美国房屋的房价中位数为107,200美元,1994年攀升至111,200美元。1995年时由于加息的影响仍在继续,进一步升至114,600美元。


Case-Shiller房价指数也显示了类似的趋势:房价在1994年一直以2-3%的速度上涨,在1995年夏天放缓至1.7%。


其他利率上升时,房屋价格也常以这个模式改变。经济学家表示,房屋价格往往不会降低,因为卖家大多不愿降价,而是选择暂时不再出售。


除了导致房价上升之外,房贷利率的增长,也对当年的房屋销量产生了显著影响。


当时,房屋销售量从1993年的370万套增加至1994年的390万套,然后随着购房者逐渐适应新的利率,最后回落到1995年的380万套。


根据房地产经纪人的数据,到1996年,房屋销售量已远超400万套,即使当时房价增长了8.29%。


可见,即便利率上涨,房价依然在往上走,且很多卖家选择暂停出售,房市依然火爆。


2022年的利率飙升将如何影响现在的房地产市场?


与30年前相比,如今的美国房地产市场大不相同。如今的购房者面对的是待售房屋的严重短缺。


根据房地产数据公司CoreLogic的报告,在供需不平衡的推动下,房价从2021年2月到2022年2月,已飙升20%,创造新纪录。


目前,由于房价持续上涨,房主手里的房子资产净值空前的高,哪怕因为失业等原因无法负担月供,也可以选择卖房,还清贷款余额还有得赚,所以当下不太可能出现历史上大规模断供危机(Foreclosure Crisis)。


Bee's Wood预测,今年美国人将继续购置房屋。实际上,每代人都是如此——婴儿潮一代在80年代房贷利率飙升至两位数时,也没有停下购房的脚步;Gen X在90年代房贷利率为9%时,也是如此。


虽然房贷利率上升可能会提高房价,但30-40岁的美国千禧一代人口激增,依然强有力地推动着人们对房屋的需求。




目前的北加市场,有些买家开始观望,导致市场升温速度放缓,但仍然有大量买家密切关注市场,且市场上房源数量还是远远少于买家需求。


从各方数据来看,利率升高减缓了市场升温的速度,不过目前还远远无法扭转北加地区 “卖方市场” 的大环境。


这也就能解释为什么很多买家听说 “市场降温了”,但实际在看房、下offer的过程中,仍然感觉竞争很激烈的现象。


对于想买自住房的刚需买家来说,建议做好前期贷款准备,趁着大量房源上市的时机,随时关注新房源,以免错过喜欢的房子。


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2021年,在西雅图、加州湾区、波特兰、波士顿、南加州和德州奥斯汀、休斯顿、达拉斯的基础上,Flyhomes将版图进一步扩展到了加州Sacramento、Stockton一共10个市场同步运营。
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● 完成资金合作项目,构建1.2亿美元资金池,进一步扩大FlyHomes All Cash Offer和Buy Before You Sell产品项目的规模。
*数据来源:Flyhomes

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