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买房进了合同还能反悔?5类退出条款可为买家留“后路”~

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在整个买房过程中,下offer无疑是最重要的环节。


要想在下offer的环节提高自己的竞争力,除了在价格上做文章,也有不少买家选择直接去掉退出条款(Contingency)或其中部分条款。


这样不仅能提高offer稳定性、让卖家更青睐,还有可能因此省点钱。


之前我们有一位客户看上了一套空间大、交通好的房子。



在下offer前,我们得知卖家已经收到了一份比我们准备出的价格更高、但有 Financial Contingency(贷款附加条款)的offer。


客户想靠加价直接竞争,但在与对方沟通中,我们了解到卖家特别看重 “顺利过户” 这件事。


我们意识到与其继续加价、还不如从合同的退出条款入手,对症下药。


于是我们提前进行了房检、确保房子质量没有问题,还帮助客户拿到贷款预批信,确保贷款的稳定。


在做好了一系列准备工作后,我们确认了买家即使去掉了退出条款,风险也十分低,就这样我们交上了一份条款干净的offer。


最终,就是靠着对房屋条款的充分利用,比最高出价还低了接近1万美金,成功买到了房。


当然,上面这个案例是在明确房屋各方面条件和财务情况下作出的综合决策。


买房时要不要保留退出条款?又该凭借什么条件决定呢?


作为“安心买房,你问我答”系列的第9篇,今天我们就来聊聊什么是(Contingincy)退出条款,以及在下offer时决定是否保留退出条款,都要有哪些考量。


什么是退出条款?


退出条款(Contingency)是在交易合同中规定好的“交易退出条件”。


在买家下的 offer 被卖方接受后的房屋过户阶段,如果满足某种条件,买家有权利中途退出合同、停止交易,并拿回定金。

说白了,这是买家给自己留的一条 “后路”。比如上文例子中提到另一位买家带有的 “贷款退出条款”,意思就是 “如果贷款办不下来,我就不买你的房子了,而且还能拿走全部定金。”

常见退出条款有哪些?


Inspection Contingency 房屋检查退出条款


买家要求在进合同后做房屋检查,如果发现问题,可以要求卖家进行修复或降低价格,如果卖家不同意,买家可以退出合同,拿回定金。


如果是一开始就去掉了房检退出条款,成交过户前就不能够再要求对方修理后续发现的问题,或因此中止合同。


Finance/Loan Contingency 资金/贷款退出条款


如果银行拒绝了贷款买家的贷款申请、或实际批准额度低于预期,那么买家可以取消合同,提交相应证明材料,申请退还定金。


Appraisal Contingency 房屋估价退出条款


如果银行对房产的估价低于合同价(Low Appraisal),银行会以估价作为依据,降低贷款额度,差额需要买家出钱补齐。

如果买家无法补齐差额、且卖家也不同意降价,那么双方可以取消合同,买家拿回定金。


此外,还有 HOA Contingency、House Sale Contingency 等其它种类退出条款。


是否保留退出条款?


退出条款保留与否,涉及买家利益,因此更需要具体情况具体分析,绝对不能一刀切。


以房屋检查退出条款为例。如果买家已经请有执照的房检员(Inspector)做好房屋检查、且对房屋质量感到满意,就可以把该项条款删除。


但如果下offer前并没有对房屋质量彻底检查,建议保留这项退出条款。


再比如 Appraisal Contingency,在房市火热的地区,有些买家选择保留这条退出条款,以防估值太低,贷款出现问题。


但如果买家已经准备好贷款预批信、甚至在资金准备方面已经给自己留有余地,就可以放心去掉这个条款。


Flyhomes都是如何决定的?


如果买家为了提升offer竞争力、决定去除保护条款,Flyhomes会帮买家层层把关,控制风险,做到心中有数,而不是碰运气。


针对房屋检查退出条款,买家需要在下offer前对房屋质量有充分、全面的了解。


Flyhomes 有训练有素的看房专员,现场看房时帮买家仔细检查房屋质量。

还有经验丰富的团队会分析房屋质量报告。而且为了鼓励大家提前验房,避免买到“问题房”,Flyhomes 还会为每一位买家报销一定数额的房屋检查费用。


针对贷款退出条款,买家需要保证贷款的稳定性。


为了确保买家不因贷款出现问题而错过心爱的房子,Flyhomes 强烈推荐客户在下offer之前,尽早拿到贷款方审批的Underwritten Letter,增加资金稳定性。


Flyhomes 的Mortgage team贷款团队,可以一站式帮客户搞定贷款相关事宜,也可以为客户介绍其它贷款机构。


针对房屋估价退出条款,买家需要合理出价,确保价格不超过承受范围。出价前 Flyhomes 的数据团队会从数据出发,分析房子的合理市场价格,而不是盲目让买家加价。


Flyhomes Agent 也会根据最新市场情况建议买家在合理范围内竞价,最大限度控制风险。


当然,每个房子各不相同,市场也在随时变化,offer中退出条款的设置也需要具体情况、具体分析。


如果你想了解关于退出条款的更多详情、或想听听更多客户案例,欢迎扫描下方二维码和我们预约一个免费一对一咨询。


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关于Flyhomes


科技房产公司Flyhomes 2016年成立于西雅图,致力于用科技和金融的力量革新美国房产行业,提供专业高效的买房、卖房、贷款等不同类型的房屋交易中介服务。
2021年,在西雅图、加州湾区、波特兰、波士顿、南加州和德州奥斯汀、休斯顿、达拉斯的基础上,Flyhomes将版图进一步扩展到了加州Sacramento、Stockton一共10个市场同步运营。
Flyhomes一直秉承着“客户至上”、“不断创新”的使命,帮助客户在买房过程中解决难题:
Flyhomes客户的买房胜率是其他买家的4倍。*
在多个Offer竞争同一个房子时,超过一半的情况,Flyhomes的客户都是用非最高出价拿下的房子。而且和最高出价比,Flyhomes平均能帮客户节省2.4%的房价,有时这个比例甚至能达到10%。*
Flyhomes能帮客户实现10天内顺利搬进新家,比传统的买房流程快了35天。*
在成立5年内👇
● Flyhomes 成功帮助上千客户完成买房、卖房,交易额超过 37亿美金。
● 队伍发展到超过700名全职员工,办公室狗狗家族增加了 10 多个新成员。
● 完成 C 轮融资 1.5亿美金,此次融资由风投公司Norwest Venture Partners(曾参与投资Uber、Spotify)和Battery Ventures(曾参与投资Databricks、Wayfair、Glassdoor)共同领投,Balyasny Asset Management、Fifth Wall、Trustbridge、Camber Creek、Zillow联合创始人Spencer Rascoff跟投,老股东Andreessen Horowitz和Canvas Ventures也持续跟投。
● 完成资金合作项目,构建1.2亿美元资金池,进一步扩大FlyHomes All Cash Offer和Buy Before You Sell产品项目的规模。
*数据来源:Flyhomes

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