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美国买房过户流程中,这6个步骤你一定要搞清楚~

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本帖最后由 Flyhomes小飞 于 2022-8-20 13:27 编辑

在美国买房,卖家一旦接受了买方下的offer,就进入到了买房的最后一个步骤:过户(Closing Period)。

过户阶段通常要30天左右。

在这个阶段,买家需要完成包括缴纳定金、办理贷款、房屋最终检查、过户签字等非常多的手续。这些事情顺利完成后,买家才能正式成为新家的主人、搬入新家。

不少人以为过户只是走流程,反正房价已经在之前下offer的环节定了,这一步和买房成本无关。

其实未必。去年,我们有一对顾客夫妇在湾区以6个offer中第三高的出价买到一套房子。没想到过户时出现了Low Appraisal 的情况,估价比购买价低了$10万。

房子 pending 后,贷款机构要给房子估价(Appraisal),作为银行贷款给买家的基准。如果银行评估价低于房子成交价,买家需要拿出现金自己补中间差额,否则房子可能买不下来、且还有失去定金的风险。

Flyhomes Closing 团队仔细阅读并分析了估价师出具的报告,发现估价师不仅搞错了房子面积、参照的房子也比客户买的房子状态差多了,根本不具可比性。

贷款银行刚开始不承认自己的评估有错误,但是我们的 Closing团队和他们据理力争,提供了细致的分析表格,说明了估价不准的理由。

团队还联系了卖方中介,请他们把其他买家下的高价Offer发给估价师参考;同时也帮客户积极联系了其它贷款机构,做好两手准备。

整个沟通过程持续了四五天时间,Closing团队打了100多个电话、发了60多封邮件。终于,对方同意进行第二次评估,并且给出了正确估价、推翻了之前的结论。

顾客特别感动,说如果真的要自己掏$10万美元补齐差额,孩子的学费就没有了,很庆幸我们一起解决了这个出乎意料的大难题。

这个案例也直接说明了,买完房的过户阶段其实非常关键:它不仅决定你能否顺利搬进新家,而且如果操作得当,还能帮你买房省下不少费用。

过户都有哪些步骤?

Step 1:交定金 Earnest Money

通常,房子Pending后两个工作日内,买家要按照合同上的定金数额,把定金打给第三方过户托管公司(Escrow)。

Step 2:填写 Escrow 的 Buyer Package

房子Pending后,Escrow 很快就会给买家发一份 Buyer Package表格,用来收集各项信息。这份表格既是 Escrow 统筹各种情况用,同时也是为产权登记做准备。

Step 3:办理贷款

拿着成交的买房合同,买家需要尽快多找几家银行、比较房贷利率,并挑选出最适合自己的一家,让他们给你锁定贷款利率(“Lock Rate”),并正式开始办理贷款。

Step 4:买房屋保险

房屋保险既是对买家财产的保护,也是申请贷款的必要步骤。

购买保险的形式往往类似于申请贷款:多找几家保险公司比价。买家既可以去保险公司网站直接购买,也可以找保险中介代为购买。

Step 5:处理估值、贷款等相关文件

在这段时间里,贷款银行会办理贷款相关的各种事宜,比如请估价师给房子估值等。这些工作买家只要配合 Escrow 或银行提供需要的文件即可。

如果发生估值过低(Low Appraisal)、或贷款出现问题等状况,需要买家与买家中介一起,和对方协调解决。

Step 6:过户签字、拿新家钥匙

贷款银行把贷款事宜搞定后,Closing Date当天或前两天,买家需要去 Escrow 办公室签厚厚的一沓文件,都是和交接房屋产权相关的文件。

签好之后,Escrow 会去做Public Recording,正式在公共记录系统里更新房子产权信息。在信息更新完毕的那一刻,买家就正式成为房子的合法房主了。

过户时,哪些事情需要格外注意?

过户过程涉及到买方、卖方、贷款机构(Lender)、过户托管公司(Escrow)、保险公司、估值师等多方合作。


在这个过程中,买家不仅需要保证每个环节都能按时完成目标、还经常需要和多方处理各种问题、短时间内做出可能会对自己未来生活有重大影响的选择。


例如,挑选利率就涉及到非常多的费用,怎么综合比较这些费用、挑出最好的报价,是一门学问。这些费用算下来,不同银行之间能相差几千到一万。


在这一步,Flyhomes帮客户总结了一份总结提炼好的贷款报价比较文件,帮助买家做出选择。


给出相同利率的不同贷款公司,Close时候的费用可能相差几千;两家贷款公司给的看起来相差很大的报价,也可能最后实际费用所差无几。


很多有“小心机“的贷款机构会把很多固定费用写得很低,假装自己的报价很不错。所以,分析贷款机构的报价需要有火眼金睛和十足经验。


Flyhomes 如何帮你顺利过户?

在房屋过户阶段,Flyhomes有专属过户团队 Flyhomes Closing Team,每个人经手的案例数量是传统中介的几十倍。

我们不仅把过户过程分解成多个具体小步骤方便理解,团队还综合了不同地区和市场出现的情况,提前整理好了包括:贷款报价如何比较、房屋保险购买指南等多个过户阶段常见问题,及应对答案,每个文档都是成百上千次交易后的结晶

也正因为我们在每个步骤都做好了十足的准备和预案,在过去5年,Flyhomes 客户顺利完成过户的比例远高于行业平均水平。

Flyhomes希望通过不断完善买房卖房步骤中的每一个细节,为每一个想要在美国买房卖房的你,提供最棒的体验。

如果你对于房屋过户流程还有任何问题,或者对买房、换房、卖房还有更多想要向我们咨询的细节,也欢迎扫码和我们聊聊~

如果你也想了解目前湾区的房市动态,


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关于Flyhomes


科技房产公司Flyhomes 2016年成立于西雅图,致力于用科技和金融的力量革新美国房产行业,提供专业高效的买房、卖房、贷款等不同类型的房屋交易中介服务。
2021年,在西雅图、加州湾区、波特兰、波士顿、南加州和德州奥斯汀、休斯顿、达拉斯的基础上,Flyhomes将版图进一步扩展到了加州Sacramento、Stockton一共10个市场同步运营。
Flyhomes一直秉承着“客户至上”、“不断创新”的使命,帮助客户在买房过程中解决难题:
Flyhomes客户的买房胜率是其他买家的4倍。*
在多个Offer竞争同一个房子时,超过一半的情况,Flyhomes的客户都是用非最高出价拿下的房子。而且和最高出价比,Flyhomes平均能帮客户节省2.4%的房价,有时这个比例甚至能达到10%。*
Flyhomes能帮客户实现10天内顺利搬进新家,比传统的买房流程快了35天。*
在成立5年内👇
● Flyhomes 成功帮助上千客户完成买房、卖房,交易额超过 37亿美金。
● 队伍发展到超过700名全职员工,办公室狗狗家族增加了 10 多个新成员。
● 完成 C 轮融资 1.5亿美金,此次融资由风投公司Norwest Venture Partners(曾参与投资Uber、Spotify)和Battery Ventures(曾参与投资Databricks、Wayfair、Glassdoor)共同领投,Balyasny Asset Management、Fifth Wall、Trustbridge、Camber Creek、Zillow联合创始人Spencer Rascoff跟投,老股东Andreessen Horowitz和Canvas Ventures也持续跟投。
● 完成资金合作项目,构建1.2亿美元资金池,进一步扩大FlyHomes All Cash Offer和Buy Before You Sell产品项目的规模。
*数据来源:Flyhomes

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