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买房时文件动辄几百页,还好我们已帮你划好了重点

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实地看完房,也做完了房屋检查,那在下Offer前还有很重要的一步需完成--审阅房屋相关文件(Disclosure Packet)。



可这些房屋相关文件动辄几百页,充斥着各类专业名词,很多没有经验的买家特别容易忽略其中重要的信息。


之前我们就有一位客户因为忽略了HOA文件中的一项补充条款,差点给自己造成几千美元的损失。


当时客户看中了一套公寓,看完房子后,他对这套公寓的交通位置、房型,各方面都特别满意,准备直接下Offer。

但是在审核房屋相关HOA(Homeowner's Association)材料时,我们发现这套公寓的HOA文件中提到未来会有一项Special Assessment。


Special Assessment(专属费用)就是比如社区管道要大改造,或者整体换房顶时,这些大笔的费用通常是由社区向银行申请贷款。


然后由全体业主在接下来几年里慢慢偿还,一般费用不低。
具体到这套公寓,本来每月HOA费用是$500左右,经过研究,我们发现社区的房顶年内就要开始大修。


这样算下来每月HOA费用要额外再加$700, 每年的HOA花费,直接增加了$8400!


在跟客户交代了这个情况并做了综合评估后,最终客户放弃了这套公寓。


房屋相关文件不仅包含了关于房屋的重要信息,还能为你“预警”一些潜在房屋花销。


今天我们就来带大家读懂房屋相关文件,提前避开可能会出现的问题。



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(Disclosure Packet目录列表)

哪些文件需要特别注意?

1.自然灾害报告(Natural Hazard Zone Disclosure)


这个表格比较直接,会有一些Yes or No问题告诉你,这个房子是不是在洪水区,地震带,火灾区,以及一英里之内有没有Superfund,高压电网等等。





住在湾区的小伙伴应该清楚,房子在在洪水+地震带并不是小概率事件,如果你对自然灾害很介意,建议认真阅读这份报告,选择一个比较安全的区域。


南湾的话,像Sunnyvale和Mountain View有不少superfund,有的新房社区刚刚好建在superfund的上面。这些规划一定是通过了政府审批,理论上居住是没问题的,但介意的朋友可以多观察一下。


2.HOA条款


和Single Family不同,Condo住户每个月要向管理协会缴纳管理费,这部分钱通常会涵盖小区的设施,比如健身娱乐和公共区域维护,安保,每月用水,垃圾处理的费用。


我们建议重点关注以下几点:


管理协会的储备金(Reserve Study)这部分对老旧的小区尤其重要。因为管理协会需要负责屋顶,外墙粉刷等维护工作。


所以很可能你在买房后发现HOA上涨或是被收取本文开头提到的Special Asssements费用。


image.png


(HOA文件- 可以看到其中2016、2020年收取了Special Asssements)


出租限制(Rental Cap):大部分的小区会禁止三十天以下的短租。有的社区,特别是很新的社区,还会限制在购房第一年内出租房屋。


所以买投资房的朋友们要尤其注意。除此之外,宠物的限制及房屋使用的限制也需要关注。
举个例子,如果一个小区100户住房只有不超过20户允许是Investment property(出租类型的房产),那么Rental Cap就是20%。


如果大家本身就是想买投资房,而这个小区的Rental Cap已经达标了,这种就要慎重考虑。
因为你要等到小区出租户数低于限额时才可以出租,这个简单来说就是得排队租房,排队时间长短不定。


3.卖家房屋情况声明 (Transfer Disclosure Statement)

这个报告是卖家完成的对房屋状况的描述,重点看Yes or No问题中回答Yes的内容,以及手写的解释。



image.png




比如上面,你可以看到卖家指出住户会听到新建筑项目的噪音,以及小区的保安措施靠不靠谱。
卖家还会在这部分里罗列出交房时房屋所带的所有大小设施:



image.png



面对繁杂的相关文件,Flyhomes会为你做什么?

Flyhomes 背后有一支专门负责信息收集和分析的Research Team。
他们不仅会帮你提前做好房屋价格的分析,还会提前完成所有房屋相关文件的审核,并总结成一份提炼好重点信息的Pre Offer Packet,帮你把功课提前做好。



image.png


(Pre Offer Packet范例)


其中内容囊括了包括Disclosure、HOA Report、Tax Records等一系列需要注意和解读的文件,并且贴心地帮你划好了重点。



image.png

上图就是为你准备好的Pre Offer Packet 中HOA相关文件范本。可以看到Flyhomes已经把需要注意的地方总结提炼出来了。


例如每月HOA费用、有没有Special Assessment、Reserve Fund的情况、Rental Policy等等。并且还附上了原文的位置,方便对应查找。


Flyhomes Agent会带你详细解读买房文件,让你在下offer前对房子的所有情况了如指掌,踏实买房。


如果你还想了解更多如何在买房时精准解读相关文件,欢迎扫描下方二维码,和我们约个免费的一对一咨询,也欢迎你来参加我们8月房产讲座。


讲座时间: (美西)


2022/08/09周二 7:00-8:00 pm (北加买房)
2022/08/16 周二 7:00-8:00pm  (北加买房)
2022/08/24 周三 7:00-8:00 pm (北加换房)


讲座内容

目前利率情况如何?如果利率持续高涨,有什么应对策略?
买房还是租房?哪种更适合现在的你?
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预算有限,有哪些方法可以提升买房的竞争力、省钱买好房?


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关于Flyhomes

科技房产公司Flyhomes 2016年成立于西雅图,致力于用科技和金融的力量革新美国房产行业,提供专业高效的买房、卖房、贷款等不同类型的房屋交易中介服务。
2021年,在西雅图、加州湾区、波特兰、波士顿、南加州和德州奥斯汀、休斯顿、达拉斯的基础上,Flyhomes将版图进一步扩展到了加州Sacramento、Stockton一共10个市场同步运营。
Flyhomes一直秉承着“客户至上”、“不断创新”的使命,帮助客户在买房过程中解决难题:
Flyhomes客户的买房胜率是其他买家的4倍。*
在多个Offer竞争同一个房子时,超过一半的情况,Flyhomes的客户都是用非最高出价拿下的房子。而且和最高出价比,Flyhomes平均能帮客户节省2.4%的房价,有时这个比例甚至能达到10%。*
Flyhomes能帮客户实现10天内顺利搬进新家,比传统的买房流程快了35天。*
在成立5年内👇
● Flyhomes 成功帮助上千客户完成买房、卖房,交易额超过 37亿美金。
● 队伍发展到超过700名全职员工,办公室狗狗家族增加了 10 多个新成员。
● 完成 C 轮融资 1.5亿美金,此次融资由风投公司Norwest Venture Partners(曾参与投资Uber、Spotify)和Battery Ventures(曾参与投资Databricks、Wayfair、Glassdoor)共同领投,Balyasny Asset Management、Fifth Wall、Trustbridge、Camber Creek、Zillow联合创始人Spencer Rascoff跟投,老股东Andreessen Horowitz和Canvas Ventures也持续跟投。
● 完成资金合作项目,构建1.2亿美元资金池,进一步扩大FlyHomes All Cash Offer和Buy Before You Sell产品项目的规模。
*数据来源:Flyhomes
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