假设20%的首付已经跌没了，利率3%，把房子卖掉，继续还房贷还是把房子还给银行？

ddragon 发表于 2022-10-11 23:12
把房子还给银行，你就只能上微信租华人房东的单间了……

那不是应该的么

微信用户_5516bea 发表于 2022-10-12 09:30:47
那不是应该的么

试试couple、带娃、年纪稍微大一点的情景去华人微信群租房～

首付跌完现在值240万，贷款额240万3%APR，月供（不算PITI的T, I）$10,112。

首先，3M以东雅图卖的成本为例按6%算（卖1 - 2%+买家2.5%+2%税）。因为equity已跌完，出售无法套现，所以出售相当于直接放弃了48万首付并且支出6%=18万。假设租5k的房子居住，因为现金流的改善132个月之后可以收回66万成本。并且理论上只有房价再跌6%以上，投资角现在这个时间点出售才make sense。鉴于11年房价持续下跌可能极小，投资角度看出售是一个no-go选择。

假设现在买同样房子240万，首付48万，贷款192万5.3%APM（昨日某行7ARM），月供（P+I）$10,662。
使用上，要享受同样的成本的房子，卖完还要再放入48万首付，还需要更高$500的月供才能享受到一样的房子。相当于同样的房子要再跌50万，才能用0首付+一样的月供住到一样的房子。

所以，如果持有预期是中长期（5年以上）的，选择肯定是不卖的。杠杆的好处是浮盈和浮亏都是市场比例的线性倍数。

这个主题基本上是个no-brainer选择不卖。除非楼主有的持有预期比较短或者贷款合同有银行发起追加本金/加速催贷选项（大多数Jumbo没有，即使有一般银行也不会行使，除非还款出现断贷，foreclosure银行也不爱）。

西雅图老徐-RyanXu 发表于 2022-10-13 20:44
首付跌完现在值240万，贷款额240万3%APR，月供（不算PITI的T, I）$10,112。

首先，3M以东雅图卖的成本为 ...

1. 先假设all cash, 没有房贷的最简单的例子。

假设3米的房子已经跌了60万，未来的3年再降40万（每年跌6%）， 每年房产税3万，维护费用算3千. 不卖3年后还剩下300 - 60 - 40 - 10 = 190万

现在卖掉， 算6%的费用 240 * .06 = 14.5万， 存3年CD， 利率4.45%, 3年后还有 257万。


租房每年6万。3年下来差别是50万。

也就是说， 假设未来3年每年跌6%, 3年以后差了50万。

假设就业情况恶化，开始大裁员的话，每年6%的跌幅可能还不止。如果屋主被裁员，那就亏得更多了。

现在卖房的顺序大致： 离婚，裁员，工作地点变化等刚需 -》投资客 -》要换房/搬走的老人-》自住的

自住的可能撑到最后， 就像当年的日本和香港， 负资产

西雅图老徐-RyanXu 发表于 2022-10-13 20:44
首付跌完现在值240万，贷款额240万3%APR，月供（不算PITI的T, I）$10,112。

首先，3M以东雅图卖的成本为 ...

你这个账算得糊涂的地方是跌了60万已经是沉没成本， 现在不管卖还是不卖， 60万的亏损没有区别。

现在比较的是在亏了60万以后， 卖还是不卖。而不是讨论怎么收回当初买的300万。你的帐把这些都混起来了

另外， 你好像没有算房产税？算每年3万。 房子修修补补的费用？算每年3千

cloudy21 发表于 2022-10-13 18:46:48
假设3米的房子已经跌了60万，未来的3年再降40万（每年跌6%）， 每年房产税3万，维护费用算3千. 不卖3年后还剩下300 - 60 - 40 - 10 = 190万

现在卖掉， 算6%的费用

你这个3年后差了67万太扯了。卖房之后银行不会把贷款收回去吗，还让你存CD？

yongqiang 发表于 2022-10-13 22:03
你这个3年后差了67万太扯了。卖房之后银行不会把贷款收回去吗，还让你存CD？

那是第一步假设all cash, 没有贷款的简单计算。

我改改， 清楚一点. 谢谢指出

yongqiang 发表于 2022-10-13 19:03
你这个3年后差了67万太扯了。卖房之后银行不会把贷款收回去吗，还让你存CD？

不但没有钱存CD，6%手续费都得自己贴

carefree 发表于 2022-10-13 22:07
不但没有钱存CD，6%手续费都得自己贴

6% 的手续费我已经算进去了

cloudy21 发表于 2022-10-13 19:07:25
那是第一步假设all cash, 没有贷款的简单计算。

我改改， 清楚一点. 谢谢指出

一个有钱人拿3米all cash买房，完全没有还贷款的压力，为什么要在房价跌了几十万的时候就赔钱卖房认输？

而且按你的算法，根本就不应该买房。3米存CD，每年利息13万多，租房只要6万，光利息就可以租2间房轮流住了。