假设20%的首付已经跌没了，利率3%，把房子卖掉，继续还房贷还是把房子还给银行？

yongqiang 发表于 2022-10-13 22:23
一个有钱人拿3米all cash买房，完全没有还贷款的压力，为什么要在房价跌了几十万的时候就赔钱卖房认输？

...

1. 现在不是讨论应不应该3米买房， 已经是过去的历史了， 是事实。

就像现在说去年不应该在350的价格买FACEBOOK 的股票一样。现在只能讨论在130的价位， 是继续持有还是卖掉FACEBOOK。

2. 假设是all cash, 主要是为了计算简单， 容易理解。至于现实生活中3米cash 买房的人会不会卖，可以另外讨论。

cloudy21 发表于 2022-10-13 17:53
你这个账算得糊涂的地方是跌了60万已经是沉没成本， 现在不管卖还是不卖， 60万的亏损没有区别。

现在 ...

其实我本来有在修改把你说的这些都算进去，而且分成了3个sernerio对比，
1，现在卖，租下去
2，现在卖，到2M再买
3，等到2M内重购，如何才能重回equity比例。
以及不动。并且进行了各个sernerio的横向对比。
其实这就是一个简单5步decision making的过程，并不是很难把所有数字算清的。

不过帖子超过了30分钟，修改失败。我改了20几分钟的搞就没了。懒得重写了。


至于你说的all cash的说法，首先你不是all cash，所有浮亏和浮盈都是带杠杆的，这就是和cash的区别，对选择有影响，不建议横向对比。其次，如果是all cash，你提及的用cash其他方式盈利，完全可以cash out refi做同样的事情。但是同样回到了杠杆使用的倾向性问题。我本身对于你问题的回答是基于你给的“首付跌完了“的假设。

我觉得吧，我起码给你一个思路了，你要觉得我算的糊涂，那也算了。就不重新给你算了，毕竟论坛回帖也就为个乐，找气就没必要了。这年头伸手党还做的这么不谦虚的就没意思了。
说到60万，你喜欢把浮亏变实亏就变吧，反正也不是我的钱。

cloudy21 发表于 2022-10-13 21:46
1. 先假设all cash, 没有房贷的最简单的例子。

假设3米的房子已经跌了60万，未来的3年再降40万（每年跌6 ...

2. 假设利率3%的房贷，20%的down payment. 3米的房子已经跌了60万，未来的3年再降40万（每年跌6%）， 每年房产税3万，维护费用算3千.

买房子的高杠杆在房价下跌周期会加快屋主资产的损失。

起始点： 房子的Equity 0, 现金支出 0

方案1：现在卖掉。 手续费 240 * 0.06 = 14.4 万， 每年房租 6万。
             3年以后： 现金支出 32.4万， 没有资产

方案2：现在不卖，继续住，付房贷。房子已经是负资产，自己不能卖， 不能refinance。只能Short sale 或 default

每年支出：10118（房贷） x 12 + 3万（房产税） + 3千（修补）= 154， 416
房贷余额： 222万， 房子价值200万， 是22万的负资产
             3年以后： 现金支出 46万 + 22万的负资产 = 68万

现在卖和不卖的差别是36万。当然如果中间被裁员，背了2百多万房贷的损失就更大，这里就不详细讨论了。

另外，现在不卖还有将来short sale 或default, 或用cash 补齐负资产的22万选择， 这里也不详细讨论了。

你算了这么多，最大的变量不还是未来三年跌多少吗？

3的利率，很多年都不会有了。

利率部分还是省了很多的，现在30年已经到7%，你现在亏本卖出再买个半大的小房，会发现居然每个月付的钱差不多！所以肯定应该是继续持有。

不知道你买房子的地点。如果是湾区西雅图，不是很建议，这两个地方一涨就是跳涨，比较猛。
建议是低处抄底一些房产，达到平衡。
当然如果是拉满了买300万，那就没啥操作范围了。

harrybob 发表于 2022-10-14 09:08
你算了这么多，最大的变量不还是未来三年跌多少吗？

还是大佬比较淡定。
连续跌三年还是挺难的。就算是300万+的豪宅市场。

Wxp123 发表于 2022-10-16 01:05
利率部分还是省了很多的，现在30年已经到7%，你现在亏本卖出再买个半大的小房，会发现居然每个月付的钱差不 ...

现在亏本卖出的前提是预期未来三年每年下跌6%，那肯定不会现在再买了， 而是租3年。这个操作比不卖可以省36万。

已经跌的60万是沉没成本， 对现在的决策意义不大。主要是看对未来房价的预期。

mortgagePro 发表于 2022-10-15 22:37
3的利率，很多年都不会有了。

3的利率确实很不错， 但是也要看买的什么东西。

假设未来3年房价继续下跌，花钱去买一个22万的负资产， 别说3的利率， 就是0利率我也不会去买。