打水漂的不止是房租，还有利息。

李宗基 发表于 2023-06-13 12:44:38
这些数字很多人都能算明白
没必要反复比较

论坛里的一些回帖显然对利息计算不清楚，这个帖子就是想指出 每年利息=贷款额度*利息这个简单的计算。这样无论看涨看跌，起码能计算的部分大家是on the same page.

gezishanziyou 发表于 2023-06-13 21:31:37
是时候在投资版加门槛了，很多人连等额公式，为什么mortgage前期利息多都不搞不清楚。

等额公式并不是第一性的逻辑，第一性的逻辑是APR这个概念。这要你欠着银行P额度的钱，每年就要付银行P* APR的利息。等额公式只是计算了一个固定月付来满足1）每年付P* APR 的利息；2）贷款合同月份结束刚好还完。

既然是要计算打水漂的钱，看看的就不是月供，看的是当前的欠贷P* APR。随着贷款慢慢还完，这个水漂就变少，但是同时杠杆也消失。五倍杠杆的入场费就是满额贷款* APR。

微信用户_awawz 发表于 2023-6-14 00:39
等额公式并不是第一性的逻辑，第一性的逻辑是APR这个概念。这要你欠着银行P额度的钱，每年就要付银行P* AP ...

完全同意，没毛病，我回复指的不是楼主。

mz650 发表于 2023-6-13 20:15
你觉得美国/湾区和国内一样要开始走下坡路的话，那世界上其他地区不会再有增值更快的地方了

我有一个笨法子：一个地区只要GDP和人口都快速增长，同时地产就也会快速增长。返回来说湾区，人口已经稳定下降五年了，GDP未来十年还会增长，但是增速基本肯定比过去二十年慢了。原因无它，大厂到瓶颈了，AI带来的增量短时间内难补上广告增长放缓的影响。这个角度考虑，接下来十年房产比湾区值得投资的地方太多了。我如果在北京工作的话，买五环内的房子会果断很多，湾区的话，不说涨多快，能不能涨都是问题。也就是4m以上的豪宅还可能继续涨。

delta42 发表于 2023-06-13 22:20:03
我有一个笨法子：一个地区只要GDP和人口都快速增长，同时地产就也会快速增长。返回来说湾区，人口已经稳定下降五年了，GDP未来十年还会增长，但是增速基本肯定比过去二十年慢了。原因无它，大厂到瓶颈了，AI

按你这么算，很可能下一波西雅图的房子要上天。

waterstream 发表于 2023-6-13 21:09
每年接近5%,70年，你自己算算吧

很多甚至不止5%

房子的成本不只是这些。

买房的中介费，房地产税，维修成本，利息的费率，以及买房收益的所得税！

感谢楼主详细的推算，喜欢看这种公式写的清清楚楚的哈哈哈。

房产小白也动手算了一下西雅图低价th的水漂钱。。结果好像是租和买差不多诶！

假设800k的房子，160k down pay + 640k loan.

买： 每年的利息是640k * 7% = 44.8k, property tax假设是 8k。西雅图没有州税，贷款额度小于750k，这两项都可以抵税，图方便算收入税30%，水漂钱是 (44.8k + 8k) *70% = 36.96k.

租： 西雅图这种800k的th租金差不多要3500.. 一年租金3.5k*12=42k。首付放CD也按照4%利率算，不算税的话（我不知道怎么算税lol，所以这个收入虚高一点）CD收入有160k*4%=6.4k。水漂钱是42k-6.4k=35.6k

欢迎大家指出我是不是有什么地方算错了。。如果没算错的话那似乎西雅图某些地区的th租和买的水漂钱还是差距不大的。

不一定，有时候房子格局地点买的妙是可以赚现金流的，等于免费住。

sparrow52 发表于 2023-06-15 15:48:53
感谢楼主详细的推算，喜欢看这种公式写的清清楚楚的哈哈哈。

房产小白也动手算了一下西雅图低价th的水漂钱。。结果好像是租和买差不多诶！

算的没啥问题 其实就是贷款额度的问题 租金和房价不完全成正比 你想如果全款买个房子是不是怎么都比租房划算。。所以就是利率高少贷款的道理。。