打水漂的不止是房租，还有利息。

经常听到“房租打水漂”，”月供是还钱不是水漂”，”月供里面大头是利息”的各种说法。这里分享下房贷的基本概念：annual percentage rate (APR)，就是大家说的利息。

房贷月供里利息有多少的计算再简单不过了，就是当前欠银行的本金乘以APR。比如1M的贷款，现在7% APR就是一年70K利息。至于还多少本金会配到每个月月供一样, 可以用一个公式计算。

以一个2M的房子来计算买与租的打水漂钱差异。
买： 假设0.5M down pay + 1.5M loan. 那么每年的利息是1.5M * 7% = 105K, property tax 20K。利息和房产税都是打水漂，两者都可地税，但是各家情况各不同，考虑抵税我们算100K的水漂钱吧。
租： 2M的房子市场租金大概5K+。一年租金65K。另外0.5M 的down pay 用最保守的CD也有4%+ 利息，到手税后算15K吧，租金开销为65K-15K=50K.

所以持有房产一年水漂钱多50K。不是说高利率不能买房，而是要明白房产投资的本质是一种靠房产作抵押，个人收入现金流作凭证，来换取X倍杠杆放大房价上涨利益的投资手段。这是一个普通人就可以参加的加杠杆游戏，利息+税超出房租的部分就是游戏入场费。只不过现在入场费一年50K，但是只要房价一年上涨超过50K 就是赚。游戏压大压小见仁见智，但是入场费是正是负还是要搞清楚。

房子是有持有成本的 不光是利息啥的算的出来的钱 还有算不出来的钱
能算的钱大家都会算 谁也不比谁聪明
算不了的钱 水管爆了 房顶漏水了 木头发霉了 外墙油漆脱落了 等等 这些都是房东负责
而且你这为啥要用定期存款比 为啥不跟三十年大盘比

其实还有更恐怖的一件事。房贷还清了，房子才是自己的。一旦失业断供了，那钱才是真的打水漂uu

补充内容 (2023-06-13 23:56 +08:00):

而且失业的时候一般也是经济不好的时候，房价大概率也会跌。

LucienGaudin 发表于 2023-06-12 22:08:48
為什麼要按7%來算？前幾年低利率進入房市的人也不少吧，今年以前refinance的也比比皆是，都還在2% 3% 4% 5%。現在的利率太高了

这几年的低利率真给大家惯坏了… 我不觉得近几年利率会降很多。别期待太多

為什麼要按7%來算？前幾年低利率進入房市的人也不少吧，今年以前refinance的也比比皆是，都還在2% 3% 4% 5%。現在的利率太高了

本来就是trade off
美国与中国贷款最基本区别是可以重贷
除非利率30年不变，否则几年内就算回不到2.5，4点几也省很多钱
而且我知道前一两个月close人的房贷只有5.25左右，1.95的房子，你这7也太恐怖了

理性讨论：
所以其实分界线在房子的年平均增长能不能到2.5%。（用你的数据50K/2M得到）

回看历史，虽然有起有伏，但在绝大多数情况下，还是很容易达到的。尤其是持有时间较长的情况。我网上找了过去四十年湾区房产价格中位数，可以发现在过去*任意*时刻入场，只要持有超过十年，平均收益率就是高于2.5%的，哪怕你在08年入场。

当然，如果你能精准的time the market预言经济周期，可以比上述“任意”入场的策略看似sb策略赚的更多。

但至少我做不到预言经济周期，你能做到当我没说。

补充内容 (2023-06-13 13:44 +08:00):
如果你说过去不能预言未来 那也是你对 但作为一个凡人 我也确实没有更好的reasoning的办法了

7%太夸张了….把情况都拉倒都坏当然跟租房都差不多了。
你现在觉得房子每个月 X千跟 房贷差不多，长期租的话未来你的房子可能就是2x千每个月。而你的房贷以后还是x千。甚至refinace的话还可能是0.8xk….
还是那句话，长期持有的话房子什么时候进场都不会比长租亏损。
房子是真真切切打水漂，月供里面的利息部分那相对于你投出去的钱只能算是折损部分不能算是比较的整个月供都打水漂。

补充内容 (2023-06-13 14:13 +08:00):
至于短期持有要拿来当投资的三五年就到手卖的我不知道也不是投资大神。

Law_of_Thermo 发表于 2023-6-12 22:47
其实还有更恐怖的一件事。房贷还清了，房子才是自己的。一旦失业断供了，那钱才是真的打水漂uu

准确地说，是房贷余额小于房子的市场价格，那么房子就是自己的。如果断供，且市场价格大于房贷余额，那么你可以选择卖房来偿清贷款，还会有多余的现金留存。只有房价下跌的时候断供才是最可怕的。

还有一点。。两个人除非要生小孩不然2b 4k妥妥够用了。。买个2m的房子如果经济不充裕的话还要找室友 更影响生活质量

用不着说服别人，你一直租房好了