打水漂的不止是房租，还有利息。

sparrow52 发表于 2023-06-15 15:48:53
感谢楼主详细的推算，喜欢看这种公式写的清清楚楚的哈哈哈。

房产小白也动手算了一下西雅图低价th的水漂钱。。结果好像是租和买差不多诶！

算的没错。这里的变量就是租售比和APR，越贵的房子租售比越差。所以投资房不会买2M的。入门SFH更容易在现金流和升值潜力中找到平衡。

TH租售比看起来很高，但是HOA fee作为房东支出会一直增长，且升值潜力差一些。

当然，一切因素都被市场price in了。咱把能计算清楚的利息，税收，历史价格先算清。算不了的未来还是看每个人自己的判断。

说得其实没错   但生活中不就是各种打水漂吗   买奢侈品 开好车 吃大餐    如果很想买自住房的 其实也可以上车  最近股票涨这么多 以后要是一般的经济危机来了 利率又会降  还是很多人抢房抄底  当然巨大的经济危机就不好说了  概率很小 没必要花时间去等这个  想买有能力就买吧 好好享受生活  人生苦短

你头脑真好 太好了

weicheng_wh123 发表于 2023-06-13 08:53:11
按你给的2M的房子的假设，我会prefer买房。我基于的假设是我买的这2M房子打算持有至少五到八年以上，如果有人是把买房当成是买股票，时时刻刻像股市里的散户想着低买高卖快进快出赚块钱，那就别看我的分析

得看了，钱拿去存CD也是有风险的，因为占用了大量的资金，而且短期内取不回来，CD和mortgage之间的利差有3%也不是小数目，房子年增值2.5%是不难，但也不是没有一直不涨甚至跌的可能，而且自住的话涨不涨都无所谓，没法卖，持有成本更重要，卖的话还有手续费

LucienGaudin 发表于 2023-06-12 22:08:48
為什麼要按7%來算？前幾年低利率進入房市的人也不少吧，今年以前refinance的也比比皆是，都還在2% 3% 4% 5%。現在的利率太高了

我也是想着以后可以refinance，但后来考虑了两点，一是refinance本身是要收费的，二是前几年一直还的都是利息，等到合适利率的时候，利息已经还了很多了，这个利率变低的时间周期越长对还款越没有利

1. 利息
2. 投资的机会成本
3. 更好工作的机会成本（灵活性/mobility）

我觉得楼主其他算的都很合理，但是每年比较水漂程度有点不妥。得看在卖出持有房产的时候，这时候比较水漂程度，因为卖出的时候，你的房产会增值也会贬值，CD的利率也不是一尘不变的。

完全取决于你觉得买房是投资还是消费，哪个比重大。

版上怎么没人讨论买宝马是打水漂，烤肉不也能开吗？吃牛肉也是打水漂，鸡肉也能吃啊。买劳力士干吗，卡西欧也一样啊。别让自己的人生都活在经济学里。

goldsail 发表于 2023-06-12 23:20:12
准确地说，是房贷余额小于房子的市场价格，那么房子就是自己的。如果断供，且市场价格大于房贷余额，那么你可以选择卖房来偿清贷款，还会有多余的现金留存。只有房价下跌的时候断供才是最可怕的。

已还房贷忘了算吧

卖出价-佣金税费-已还房贷-房贷余额+租金收入(使用价值）

就是你的净收益，这个大于0房子才算是你的，否则卖出去还要亏钱

我要想办法让我的租客看到这篇文章，这样他才能像楼主一样帮房东供房贷并乐在其中