看到地里讨论现在买不买房的 没人考虑过现金流吗

大家好
来美国也很多年了，也有一定的积蓄，前几年也考虑过买房，但是由于各种原因没买成。到了今年就彻底没这个想法了，主要有原因有两个：
去年跳槽到了一个还没ipo的公司，而且短期内没有上市的计划，导致我能贷款的额度大降。最近it行业也不景气，跳槽机会少。本人也不想卖掉大部分股票去降低贷款额。
我现在正在租一个townhouse（西海岸地区）。我现在的租金是3500，按照现在的房价差不多是1m，贷款1m的话按照7%利率月供就是6500 （不算首付，而且就算是首付也能用来做投资有回报），加上hoa和地税一个月就要8000，还不算保险维护的成本。
有人可能会说，房租会涨。但是我观察了一下，跟六年前比，这里的房租也就涨了20%的样子。
算了下现金流，结合现在的经济形势，我真找不到现在买房的理由。我未来的打算是假如月供（加上地税hoa什么的）能降到房租1.6倍左右 我会重新考虑在我现在这里买房。
另一个选项是买在房价相对便宜租售比比较高经济前景比较好的地方（比如凤凰城之类的）作为投资，工作的这里继续租房。
希望地里提供一下其他角度，谢谢

贷款买房的人，没人相信未来30年自己会一直交7%的房贷利率，但是大部分人都相信未来房价和租金会一直上涨

sjwarthas 发表于 2023-9-11 16:53
我其实有家庭了，也算是刚需，假如刚需是指学区房。但是美国这边租房一样可以上学，而且我看了下，这边5000 ...

楼主我和你一样
湾区在fremont租了个9 10 10的学区房
每月只需要5500$
这个房子98年建的 买要300+万 我手头现在只有50万现金
总有人问我为啥不买
妈蛋 老子买不起好吧

不少人都是爽一波，脑子一热拿着所有前all in，然后发朋友圈接受朋友们的溢美之词，然后过几个月似乎就消失在人间了.....

总之记住一点： 地里劝你上车买房的人，在你断供的时候是不会对你伸出援手的，反而会幸灾乐祸。

回答你西海岸现金流的问题，我18年底20%首付买的TH一个月贷款加地税加保险无HOA支出3300，每个月月租4600。贷款Fix30年。目前没有空置过。所以买的早的是有现金流的。买这房子的时候这个TH的租金大概不到3000，之所以记得是因为租金那时候比我的还款要低几百。对了，那时候市场也很不景气，地里也都说不应该买房。同期如果我买远一点的SFH，可能房价就翻翻了，TH没怎么涨。

微信用户_kx8rq 发表于 2023-9-11 13:14
回答你西海岸现金流的问题，我18年底20%首付买的TH一个月贷款加地税加保险无HOA支出3300，每个月月租4600。 ...

你买在什么地方？据我所知，湾区和西雅图大部分地方房租是没涨那么多的（按照你的数据，貌似房租是从3000涨到4600）。我看很多公寓现在的租金跟18，19年差不多。sfh可能会涨一点 但是也不多。
租金上涨的多的地方是美国其他地区。

微信用户_kx8rq 发表于 2023-09-11 13:14:18
回答你西海岸现金流的问题，我18年底20%首付买的TH一个月贷款加地税加保险无HOA支出3300，每个月月租4600。贷款Fix30年。目前没有空置过。所以买的早的是有现金流的。买这房子的时候这个TH

首首付18年买qqq你就赚翻了

jimwallet 发表于 2023-09-11 13:49:15
首首付18年买qqq你就赚翻了

其实并没有。QQQ那时候180，现在375。首付加Closing什么的16万。也就是说如果不买房，QQQ一直拿到手里现在卖出不算税的话能赚不到18万。由于当时的租金和支付的贷款金额相差几百，5年加起来也就是多付了3万。所以在完全不算卖股票的税也不算买房税务福利的情况下，也就是能赚21万多。这5年里贷款中每个月有2000的本金，也就是积攒了12万的本金，房子大概也小涨了10万。你看其实两边差不多，算上税务福利，房子反而也不错。因为买QQQ没上杠杆，房子利率低，西雅图的入门市场就是码农的市场和QQQ非常相关。

微信用户_kx8rq 发表于 2023-9-11 14:28
其实并没有。QQQ那时候180，现在375。首付加Closing什么的16万。也就是说如果不买房，QQQ一直拿到手里现在 ...

分析的不错，再过几年再比较下。短期是房子有优势，长期还是3Q优势大

补充内容 (2023-09-12 05:42 +08:00):

你成本算了房产税了么

jimwallet 发表于 2023-9-11 13:49
首首付18年买qqq你就赚翻了

买特斯拉、英伟达都能退休了吧。

微信用户_kx8rq 发表于 2023-09-11 14:28:11
其实并没有。QQQ那时候180，现在375。首付加Closing什么的16万。也就是说如果不买房，QQQ一直拿到手里现在卖出不算税的话能赚不到18万。由于当时的租金和支付的贷款金额相差几百，5年加起来

你要算杠杆买啥qqq啊，tqqq呗，再不行买option买future，能开到10倍杠杆

sjc_coder 发表于 2023-9-11 14:42
买特斯拉、英伟达都能退休了吧。

个股不一定能拿得住 3Q能长持