自住房出租经验分享

楼主今年4月份刚刚买了第一栋房子。2500sf, 3B2.5B, 坐标South Austin. 因为本人是单身，刚从1B1B公寓搬出来，表示这么大的房子一个人住真的是浪费。所以果断决定把空着的两间房子租出去，收房租。
因为房子刚买的时候房间都是空着的，所以出租之前完全没必要打扫。打广告也是在本地微信群和Craglist。招室友流程大概是收到消息，然后约看房，互相问问问题看看合不合适。谈妥了以后就是签合同。网上模板一抓一大把，我选了个Lawdepot，按照流程一步步填写然后打印出来就好。模板存个doc 文件，之后修修改改就是第二份合同。第一个室友是个中国人，租了较小的一个卧室，$700一个。第二位室友是老美，$800一个月。二位都是水电网啥的全包，这样的价格能租到这样的位置在Ausitn性价比绝对是数一数二了。很多人问我为啥租这么便宜，我回答因为是第一次当房东，没什么经验，租金低，可以lower租户的expectation, 增加满意度（毕竟这么划算的deal, 要还是挑三拣四，我就可以下逐客令了。合同上30days notice.），再者说这样的定价也并不亏，不禁感叹现在各种共享经济真是前途无量。前后两位室友差了一个月入住。现在和他们共处大约两个月时间了，感觉还不错。

分享一下这样子share房子的利弊：
Pros:
1.有房租收入，减去水电费什么的，净收入不仅能抵掉房产税，还能减轻不少还贷压力。
2.人多有个伴，偶尔聊聊天感觉不错。人多力量大，搬个家具，修个东西啥的也能相互分享生活经验。
3.作为房东，公共生活区域的整洁需要时刻保持。自己责任心驱动，会督促自己家里相对井井有条。比如以前我习惯碗筷攒几顿再洗，现在要每次都清理。

Cons:
1.因为家里有人所以难免会有一些拘束。好在进自己卧室想干嘛就干嘛，而且房子的结构是master bedroom在楼下，出租出去的两个bedroom在楼上而且还是在garage上面，这样完全听不到楼上的声音。唯一需要注意的就是在客厅餐厅吃饭什么的。要招待朋友也要提前和二位室友打声招呼。
2.会有点点担心自己个人物品被拿。这个解决办法可以是给自己卧室上锁，或者在自己屋子里装个摄像头。但是目前看感觉没啥必要。毕竟仔细想了想我屋里也没啥值钱的东西。在选室友的时候筛选实在是太重要了。
3.室友在一起难免会有摩擦，比如物品使用习惯不同，聊天的时候也可能发现对方价值观啥的和自己的差很多。但是只要保持井水不犯河水，遇到conflict约法三章，按合同办事，就可以最大程度减少摩擦。比如老美室友经常不关灯（不在家也开着），ceiling fan也是一直开max。我就告诉他希望他不在的时候可以把这些电器关掉。费电不环保是一方面，我有些担心ceiling fan一直max开着万一着火了怎么办。。。我可能是有些杞人忧天了，但是没人看着电扇这么一直开着我是受不了的。。。

分享这段经历是想了解一下地里各位对这样house share有什么感觉？感觉这样子还贷压力小了很多，买的房子投资属性也提高了不少。

赞楼主，一直也想写一篇自住房出租经验贴，一晃做房东三年了，报税的话建议做房东的大家都报一下，深刻体会到报税之后收入增多贷款第二套房子变得无比容易，很多犹太人以报税收入高为荣，因为可以跟银行借更多的钱，而租房的开销尤其是折旧费几乎100%能够抵消租房所得收入，不需要补缴税，把房租报税百利无一害。就不说因为不报税，被抽查，违法然后补缴税了。

自住出租在出租期间报税不会有问题。但是在卖房的时候会补交一些税：
1. 的depreciation部分要交20%的税，也就是说，虽然报income tax时不怎么交税，但是卖房的时候会多交
2. 如果自住房卖掉，满足5年自住两年会有50W的gain免税，但是出租过就会变成不满足（我的理解是租出的部分不满足）

DFW186 发表于 2019-7-10 03:12
想问下卫生，很多时候做完饭真的不只是洗碗啊，台面难免有些残留，而且室友有时候吃东西没注意经常掉在地上 ...

那就要定期打扫卫生呀。家里如果有熊孩子不也都是一样么。我家里有个扫地机器人，感觉帮了我不少忙。台面的话我觉得两位室友用得比我仔细。总之维持都是靠大家。三个人一起住相互制衡，如果俩人都很干净，自己当然也会多注意一下。千万别搞得乱七八糟，否则室友们见状就破罐破摔，雪上加霜了。

这种房租怎么报税。。？还是不报了

同问 楼主是直接收cash吗

这种房租怎么报税。。？还是不报了

同问 觉得应该是要报的 之前用sprintax有看到rent收入一项可选

我朋友租的国人的房子，pay cash避税_(:з)∠)_

在地里看到这个帖子。https://www.1point3acres.com/bbs/thread-533834-1-1.html
“按照出租空间比例（或者时间比例）计算你自住的部分，定义此比例为p。你的property tax，interest等expense按照这个比例p来计算你出租生意的成本，如果要搞冲销和折旧也按照这个比例p。另外可自住抵税的部分，按照（1-p）的比例计算你自住部分抵税。修理费用如果是只修理出租房间部分可能可以全部拿去抵，但是稍微要小心一点。”
我还没仔细研究，但是按照这个思路，估计报完税这部分收入也都能免税。我自己就走standard deduction，然后2/3的房产税，2/3的房贷，再加上2/3的水电费，维修费作为成本？

感觉美国这边不少这样的，我住尔湾的时候房东就是把自己房子租出去减少贷款压力。

请问楼主，这样的房子买的多少钱，想了解一下租售比，买房是否合算问题

如果室友做饭会不会厨房油腻大啊？有点担心😓