简单的计算证明为什么美国买房是最失败的投资

靠买卖房产赚钱要看房子是否增值，靠出租赚钱要看租售比是否合理，各地都不一样不能一概而论。放长远来看没什么东西是稳赚不亏的，说通胀的可以看看日本，通胀不是个永恒的东西，只是长期处于中美通胀周期中的一种错觉。能不能赚还是要具体问题具体分析。

LZ你数据太失真

3%定期，你找给我，我立马把所有存款放进去，现在降息几轮，我手里Betterment和Discover Savings的利率在1.77，更小银行的估计也就在2%上下，更高的利率大都有5000或者1万的上限，不是无限制的

x_s 发表于 2019-12-13 10:29
难怪呢，要是加州就不可能有这个收益。可是在加州的人也挺难去其他地区投资房子的，人不在不好管

嗯。异地管理确实很麻烦。
大城市一般租售比低，但升值空间大
小城市一般租售比高，但升值空间小。
在美国 只要想操心 还是可以赚点小钱的

最近也在思考这个问题，说实话我觉得咱们被中国过去二十年的房地产影响了，然而在美国，如果单说投资赚钱，我个人认为股票比房子好。中国现在其实也在转型，房子的红利肯定没以前那么多了。

楼主这个计算感觉有些混乱，结论是1M的房子买的话每年损失5%。我重新整理一下哈，小明，同样是1M的房子，假设首付20%，也就是200K
买房：
小明每年支出2% property tax，每个月1000 HOA （很高了），然后每个月需要还贷款3783 (网上算的)，利率算的是3.93%，大概算一下每个月开销 1666 + 1000 + 3783 = $6449，算6500吧
贷款是30年，那咱就算30年后，为了方便假设小明月光不用吃喝，一个月就6500，那30年后小明就多了一个房子嘛

不买房：
我们来租这个1M的房子，查了下price to rent ratio 是23.66，那么1M可以租1000000/23.66/12=3522，这个东西也分区域分楼，为了方便我们姑且算3500吧，再把HOA算上（amenity fee）其他的加起来算个3600吧。
好了这三十年…小明工资也没涨是吧，物价也没涨通胀是0。。每个月争6500的他，留下了3000块投资。30*12*3000 = 1080000 也就是 1M。。。！hmm然后小明还有200K 所以总资产是1.28M..

这个计算我想了下。。有个问题就是这个如果通胀啥都是0的话，那贷款利率也不太对了，所以买房成本应该下降一些..
所以我感觉归根结底，就是房子升值快，还是把剩下的钱投资出去升值的快的问题呗…? 欢迎大家讨论哈！

lz算得没什么大问题，我也算过类似的。房子的持有成本按首付*4%（考虑到税后拿到4%已经算很稳健的了）+贷款*贷款利率+税+保险+维护。
买房最主要是为了防通胀，可能今年不涨，可能明年不涨，但是10年后你觉得房子会不会涨呢？租金会不会涨呢？
当然股票也可以防通胀，这个坐等高手指点了

1. 买投资房当然要挑租售比高+appreciation高的地方了。谁在湾区这种地方买投资房啊
2. 楼主算的那些开销（贷款，property management, 地税）全部可以作为投资的cost抵税！
3. 其他投资途径的cost也许小，比如股票，但风险比房子大太多，而且投入的时间成本也高很多。对于工作忙的人一点都不友好。
4. 楼主说的定期存款3%，来美十年从没见过。。。

顶上去，看看这个高智商的楼主

susanli98 发表于 2019-12-12 04:28
没看清题主大概写的是每个房间1500。
纽约是个租售比极低的地方，大家买都是看好他的房屋价格上涨。我和大 ...

。稍远的2 family house，不到500k，租金4200。还有的地方700k的2 family新房，租金6000

如上的两种房子，能给个zipcode吗。谢谢

dream1995.cp 发表于 2019-12-12 04:54
lz 公式没毛病，无论是自己钱的机会成本 还是银行钱的利息。
按照3 % 可以说得过去。
其他杂费2 % 也过 ...

10 year 的话是commercial loan吧？
10年到期稳稳赚房子是一定的。不过10 year loan 每月rent 没办法cover loan payment吧？

susanli98 发表于 2019-12-12 04:28
没看清题主大概写的是每个房间1500。
纽约是个租售比极低的地方，大家买都是看好他的房屋价格上涨。我和大 ...

我之前住过Jersey city。那边确实投资确实比曼哈顿好。一直想有机会从曼哈顿搬回新泽西。
你是哪里看到的2 family 500k 月租4200？