Texas Austin南部小城买投资房经验(3)

(1)第一个投资房在这里: https://www.1point3acres.com/bbs/thread-661103-1-1.html
(2)第二个投资房在这里: https://www.1point3acres.com/bbs/thread-728498-1-1.html

第三次买投资房。利率和之前的差不多。上一个是今年2月份买的，这半年多房价又涨了些。这个房子和第二个投资房在一个小区。相隔只有1分钟的距离。最后房子成交价$325,000, ~2600 sqft, 4b2.5b。9/1 close以后seller rent back 1 month. 期间打了半个月广告，10/1 seller前脚走，后脚就租出去了。租金$2195/month, 我收了1 month deposit + X days rent prorated for October. 1 year lease. 贷款30年 conventional, 25% down payment, Interest 3.25%. Monthly payment $1,553.37 ($1060.82 Principal & Interest; $492.55 tax+insurance), HOA $40/month. 这样 $2195-$1593.37 = $601.63/month. 如果非常保守估计每月$270的维修费，那每月现金流$330.79。房子2006年，4B,2.5B，是个很好的deal，因为房子主人没有好好打理这个房子，所以这个房子非常脏，但是一番打扫以后真的是焕然一新，估计就这么直接卖就能直接赚$10,000。这个小区学区不好（毕竟房子便宜），但是租房子的人应该不会特别在意。距离Austin市中心 40 分钟。小区有很大的公共游泳池，篮球场，野餐，健身，小孩儿娱乐设施。还是自己manage，前两个投资房平均每三个月出点儿啥事儿，不过大都是easy fix。最贵的一次是10多年的热水器坏了，$2,000换了个新的，这个属于自己修不了的打个电话付一笔钱也就修好了那种，另外还有一次一个fence坏了但我正好out of town，我就商量让租客自己修，修好了我直接付给他钱，而且给的很generous，这样让租客感觉非常好。另外时不时的送点儿礼物啥的做好PR。这些都属于该花的钱就花，让租客放心。比如我现在每年会schedule空调Tune up，还有自己去搞pest prevention（房子周围喷上一圈药就完事儿了）。另外水电费我都是给租客们都按时交完。然后一个月发一个统一的账单，这样每月1号收房租，15号收水电费，管理起来也挺方便的。

因为最近刚刚拿了Combo Card，我网上随便找了个帮忙申请LLC的公司，花了大约$600, 公司就成立了。但是还没打算把名下房产换到公司名下。成立公司才知道在Texas annual income < 1Million 都不用交state income tax. 还有很多需要慢慢学习。有经验的朋友欢迎留言讨论怎么样保护自己的资产。

自住房已经从2019年的$420,000涨到了现在$740,000 (appraisal value)。我做了个cash out refinance 拿出了$20W。做完以后之后 monthly payment 从 $1307 变成 $2115.95。都是30 year fixed。打算10W用于买一个<40W的投资房，另外10W放到VTSAX长期持有。

前两个投资房现状：
1. 2020年8月买的，去年房租$1710 。现在涨到了$1830，租客签了两年的合同。 $220,000现在估值$326,900 (from Zillow Zestimate)
2. 2021年2月买的，房租还是$1910。明年2月涨到$2000问题不大。$266,500现在估值$335,300 (from Zillow Zestimate)

未来打算尽快买到10个房子，估计3年内有望实现。 4 down, 6 more to go. 现在了解个人贷款的房子可以有10个，按照目前的速度等到10个以后完全可以再做个cash out refinance然后还掉一个房子的贷款然后再搞。

现在买房子是轻车熟路了，而且一年多来见识到了杠杆的力量，和投资房地产的本质就是做生意，买的房子是生产机器，租客是客户，所有的支出是business expense，房客交的房租就是revenue。买的房子如果地方好随着经济发展自然也会增值，做cash out refinance为了调整杠杆保持合理范围，同时更多的本金可以去投资更多的机会。只要经营得当(真的比写代码工作容易太多了），时间的越久越值钱。个人经验净资产增加主要来源是property appriciation，其次是 monthly cash flow + loan principal paydown最后是tax deduction.

期待这个series继续写下去。

这是在赌Austin房市一直稳中上涨，如果是的话，十年后也许楼主就财富自由了。要是房市下行，楼主就要倒霉了，

真实现金流还是很吃紧的，最后拿到的601.6，除了maintainence 270，还需要考虑到vacancy rate (8% rent), 将来修房顶，换HVAC的大额支出（5%），差不多这又是286。最后实际能剩下很少。现金流回报很低，但房价的上涨可以期待下

yunpita 发表于 2021-10-7 10:21
请问lz怎么应对如果租客如果不交房租的问题，我有两套房子出租。每月收钱的时候都提心吊胆的，因为有的房客 ...

面试tenant的时候了解rental history很重要，credit低不要紧，只要收入够了3x rent一般没问题。你不是还有押金么。如果真的是遇到老赖，在德州file eviction也是很容易的，从开始到结束不用一个月就搞定了，你不会损失多少（这也是为啥我更喜欢德州，pro business）。 我出租一年多来两套房只有一次晚了两天交，而且还收了$40滞纳金($20/day).

可以成立series llc 法律上风险更小

lz的分享真的是满满干货

奥斯丁的房子现在还可以买吗？

可否加个微信？

请问把house租出去租客会打理花园么？还是要自己请人打理？

请教下成立LLC把房子转过去的话贷款那边是不是会有什么麻烦？另外如果贷款还是用个人账户还款的话是不是LLC对个人财产的保护就比较容易被击穿？

文章很有意思，谢谢分享

NIUBIlity

Tax+insurance 是不是算得不太对，325,000的房子以2.5%的tax rate也是8125啊，单是税每个月就超过500啦，怎么会tax+insurance 才不到500?

谢谢lz的分享，学习到了很多实战经验！