灵魂拷问：湾区双码买3M的房子到底撑不撑？

不算撑。而且可以多贷点。现在利率低，小于等于3%的利率，其实30年下来总利息还不如你房产税给的多。

70万收入，税后35万。
就算日常开销减掉10万。一年房子房产税加loan 15万的话，还能存10万。
15万的开销，一个月12500，差不多是贷款2米左右的水平。

3米现在在湾区不算贵。其实大可以贷2米甚至更多，减少downpay。毕竟你多的downpay扔进房子里，收益率上来说仅仅相当于一个30年，年息不到3%的债，而且完全没有流动性，根本不值得这么做。很多时候多放downpay只是纯粹为了心理安慰而已，并不会对你未来的现金流有什么改善。

另外两个我会考虑的因素，一是净负债，也就是总资产净值。不过看LZ的描述可能你们年纪还不大，收入还有上升空间，那就不需要太担心这方面；二是流动资金比例。我个人比较保守，有净负债就不舒服，但是现在没有净负债想买房也很困难。不知道LZ 1.5m是不是所有可动用资金。如果你手头其实股票加现金有2m甚至更多，那3m撑个屁啊。。流动资金的话需要预留出若干个月的所有费用。多少个月看你，我至少会留出18个月，也就是12500*18。你可以选择更激进点，或者更保守点。


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才看到你要求税后不超过50%，这个其实对学区房来说比较难。加downpay是一种办法，但是其实没有必要，我感觉这只是一种心理安慰而已。你的现金流折现并没有变好。
衡量净资产负值可能更合理一些：假设房价不变，净负债多少，多少年可以还清。。

不撑，但是现在利率这么低我觉得不需要放这么多downpay吧。。。1.5m的贷款一个人的base就可以cover房产税和贷款了。

3M倒没什么。只是如果150万占了大部分的存款就没必要付这么多在房子里，贷款可以考虑尽可能多贷一些，然后这些现金用来投资股票基金等。

自住房五倍于税前收入都合理

minfei013 发表于 2021-11-12 11:28:36
不能这么说。很多地方涨幅还是ok的，不少地方五年100w到200w，实际上你首付才20w，剩下月供的钱现在也就是个房租，这收益不差了。房市毕竟天然有杠杆，而且自住还有50w免税，还有heloc这些可以

真的，昨天看这套房的交易记录
2015年1.4m买的，这个月刚3.1m卖掉。这涨的不能叫龟速吧。只是担心未来五年没那么多涨幅了。

https://www.redfin.com/CA/Sunnyv...ampaign=share_sheet

70w税后43w

满脸喷宁 发表于 2021-11-12 11:55:46
不算撑。而且可以多贷点。现在利率低，小于等于3%的利率，其实30年下来总利息还不如你房产税给的多。

70万收入，税后35万。

这个算法不太对，70w税后还要40多万，avg税率没有到50%。现在的tax joint filing 65万以上才会是最高37%的bracket。如果70w是w2收入，减去401k和mortage抵税，基本都到不了最高37%那档。

这论坛风气就是别问，问就是拉满。直接4.5m干上去。

补充内容 (2021-11-13 06:56 +08:00):
多数情况下的结果是，有钱买顶级学区的也会最后选择送私立。然后发现不如买私立附近的房子。湾区的公立评分就是个joke，没diversity的大锅饭。

就好奇这1.5M的首付是咋攒出来的。。我格局太小

满脸喷宁 发表于 2021-11-12 11:55
不算撑。而且可以多贷点。现在利率低，小于等于3%的利率，其实30年下来总利息还不如你房产税给的多。

70 ...

1.5M就是可用的全部, 全部的可用了哈哈，并没有2M现金，留了一点儿备用金。30岁的人，不能再像20岁那样问爸妈伸手要钱付首付了是不是。