[东西雅图] 买房这件事要不再等等？

楼主最近在看房并且准备买第一套自住…看了一个月了，感觉心累，想先放弃了………希望被打醒_(′ཀ`」 ∠)_
我的想法是：在东西雅图买房这件事，先观望一下吧，至少等第一次加息之后再做打算。我觉得现在的情况简单来说，有房的都会告诉我房价还会涨，没房的都会告诉我房价会跌。另外，所有的agent都会在最后的这一刻狂欢一把让我疯狂加价。

以下这些全当是我看房一个月还没买到房的怨念以及对未来的美好幻想吧。我要是想得明白房市就应该在去年入手的，拖延症一直到现在才开始看房，过了那村没那店了，后悔。

我决定再观望的原因有以下几点：

1.现在买房除了价格高，真正的risk我觉得是appraisal match不上。成交少，不少地区最近没有成交。apprasial都只能参考去年8月份的价格。apprasial和我最后的purache price可能差了100k以上。感觉要多掏好多现金甚至意外的花费才能close，买家要承担的风险好大。但同时我觉得最近一段时间会很动荡，想多留现金在手上应付突发状况。

2.前两年房价异常增长，已经远远超过人口迁入的比例。我感觉过去一段时间房价的增长已经透支了未来几年的增长。那我再等等几个月又怎么样呢，至少等第一次加息结束看看市场风向。感觉最近一段时间房市也不可能再像之前疯涨了，涨幅比利有限。

3.现在房价的增长确实是供需不平衡。但是除了需求增多，现在市场上的房也确实是少，12月成交量比去年同期少了55%。不少卖家之前都觉得房子还能再涨涨，所以攥在手里不出手。等风向和预期变了，又有多少人还能坐得住就不知道了，特别是投资房。

4.房地产有滞后，我猜测供给很快就能跟上了。最近总在bkr和bothell附近逛，发现不少在建的新楼盘。新楼盘从开始打地基到造完大概6个月。去年奸商开始收地造房，今年中旬应该有不少新房都会上来，供给会多的吧。

5.我也听到一些人说，打算3月把投资房在高点出手了，换现金准备抄底股市。感觉供给从这方面也会上来一些吧。

6.另外一个比较普遍的观点。购买力不变的时候，高利息低房价比低利息高房价好。利息毕竟还能refinance，并且房价低了property tax也少。高房价就感觉比较僵硬，动不了。

7.我的Redfin agent跟我提起的。如果你看过往几年的成交记录，你会发现美国房市往往每年都有个周期性的变化。一边来说11月到2月是成交量的低谷，6-8月是高峰。再等等几个月，到了夏天供给也会周期性增多的，那是不是买房的人就会被分流一些呢？

总结：我的猜想是今后个小半年房市的供给面会增加，房价大概率不会猛增，所以可以持币观望。最好的情况应该就是能在listing price或者appraisal price左右买到房，不用加价20%。另外可以不用wavie所有的contingency，这样买家的risk可以少一些，买家可以得到更多的保护。最坏的情况应该是房价在现在的基础上小幅增长（5%？），房市依然火热需要加价抢房。可是………apartment 真的住得好难受，想赶紧换个大点的房T.T，羡慕有房一族ORZ



补充内容 (2022-01-17 12:08 +08:00):
我猜想如果不是最近在actively看房下offer估计很难体会到现在的这种郁闷。很多人说“自住房，买得起就买，啥时候都不亏”。

现在的问题就是大家对于“购买能力”这个东西本身就很怀疑。

现在的形势是这样…..我的预算在1.55m左右，我现在看的房在1.1m左右，你要说让我买个1.5m的房300k down payment肯定没问题。

可是拿前几天一个98034的房为例子，最近附近没有成交，挂价1.1m，appraisal只能到1.3m。也就是说要买这个房，下1.5m的offer，最后我实际的cash支出要到460k…….

所以现在买房除非现金有房价的50%，不然很可能就close不了。并且有loan contingency的offer卖家也不接。所以不是说买不起…而是真的不知道要take多大的risk，等一等，成交套数多了，appraisal价格跟上了至少风险少一点。

资产买入时机对财富的影响是巨大，失去的可不只是几年，人家在滚动财富的时候，你只能看风景，“自住房啥时候买都不亏”不过是自我安慰的话

BigMac 发表于 2022-1-17 03:52
如果一次加0.25，那就是毛毛雨。结果不了问题。如果加的猛了，崩了，买不买房那都是小事，码农的大包裹， ...

“如果加的猛了，崩了，买不买房那都是小事”
我去。。。要是真崩，这买不买房可差别大了。。别说的这么轻松

当然我也不认为会崩，但我依然坚信“don't fight with FED”，适当和必要的风险考虑不会掩盖您“don't timing market”的智慧

FED宽松时候，天天扯淡transitory大印钱时候，别挣扎， 别瞎wishful thinking： FED 会真心为老百姓把水龙头关了，啥也别管，梭哈all in，股市/房市，whatever make your fat money！

FED紧缩时候， again 别挣扎！做好风险保护，别在那瞎wishful thinking： FED不会加的，会加的慢什么的。。。FED新任副主席超级鸽派的女士，都说了要把抗通胀作为首要任务， 这还要怎样denial? 历史上FED曾经把利率搞到过20%。。没什么是不可能的

Don't time the market 智慧在于不要把投资的决定寄托在预测不可知的事物上， 而不是在于刻意去无视已知的事情而跟傻子一样一往无前。。。。。

友情提示，FED已经很友好了， 无论降息加息都开会讲了很久才动手， 可是呢，就是总有人不信。。。降息也有人不信，加息也有人不信。。。。无语

不是房价涨了.而是夸张的通货膨胀弄的钱不值钱了………
如果是自住.什么时间都适合.就是在自己要买的地段要有自己内心的价位判断.不急就不用跟风.看上的房子按照自己心理价位给offer就可以了..

实话说，确实有点难，尤其是东雅图。 目前来看，apprasial match的差价补的也是有点坑。

可以等，看看20年的成长股涨的有多疯狂，现在跌的就有多惨。但是要等多久不知道，关键看你能不能等的住。

不知道lz考虑那里的房子 我身边好像没听说appraisal 差的…..

为什么看房看了一个月就心累想放弃？买房看个一年半载或者几个月挺正常的。

完全可以休息几个月再看。

你可以接着看房，看到喜欢的下offer出一个自己觉得合理的价格。不要完全放弃，也不要给自己一个deadline非要在几月买上。
买自住房不用time the market，因为你还要算上等待买房的时候每个月租金的花费。关键是这个房子你喜不喜欢。

第五点怎么感觉不大可能啊，投资房卖了gain是要交税的，除非1031置换其他投资房。你知道的这些人是打算交一大笔税和交易费然后剩下的入股市？？要不就是没怎么增值的房子，人家可能是除掉不良资产？

第四点新房来说，我感觉过去这么多年一直有新楼盘在建，除非看到新楼盘不需要排队和bid了，要不然感觉有些楼盘在建跟之前也没什么区别

自住房，仔细看，合适就买，投资房，等！