我也来算一下买房 vs 租房哪个更划算

看到隔壁的帖子 https://www.1point3acres.com/bbs/forum-282-1.html , 我也来算一下买房 vs 租房

假设, 本金 750000 (自己挣得+父母支持的), 目标房子 1.5M 的 SFH, 个人所得税边际税率 45% ( 在加州)

1. 如果是买房
假设贷款利率 6%, 那么年利息 45000. 地税按 1%算, 每年 15000. 税收方面, 地税不能超过 1 万, 75 万贷款内的利息全部抵扣. 那么可抵扣额为 55000. 但这样就放弃了标准抵扣额 12950 ( 算单身吧). 所以最后 额外的抵扣额度为 ( 55000 - 12950 = 42050), 可以省税 42050 * 45% = 18922.5.
加上每月保险 200, 每年 2400

税后总支付为 45000 + 15000 + 2400 - 18922.5 = 43477.5

2. 如果是租房
本金投资收益率 5%, (Marcus saving 目前已经 4.75%了). => 年投资收益 37500, 税后 20625
与买房相比, 一来一去差了 64102.5 每年, 相当与你可以每月租一个 *5341.875* 的房子
而目前市场上这类的房子的租金, 大约在 4000 - 5000 之间.

作为一个打工人, 基本上是需要贷款的, 而且上面的计算已经做到最优了, 如果 贷款超过 75 万, 那超出的部分不能地税, 完全算作税后的. 而且这里没有考虑 SFH 带来的其他维护费用, 如果是租房, 都可以转给房东.

而且这里没有考虑流动性问题. 如果急需要一笔钱, 现金资产就很方便. 反之如果都投入房市, 那就很麻烦了, 要么借钱, 要么卖房. 还有一点就是工作变动, 年轻人工作变动非常正常, 如果买了房, 尤其是高价房, 就很麻烦.

说说我的判断
目前高利率的环境下, 买房不如租房.  利率还会持续升高 并维持在一个高位,  导致房子 (不降价的话) 更不好卖, 不好卖的房子如果流入租房市场, 租金会进一步下跌.  科技大厂裁员在继续, hiring freeze 也在继续. 未来 1-2 年内湾区可能是人口净流出.  短期内没有房价上涨的动力.  我每两周去 OH (2M 以下的 SFH), 看房的人真的不多, 有几个 LA 明确说现在还是买方市场, 可以讲价. 从一些媒体也看到, 目前 all cash 买家都在尝试捡漏.


其他的几点想法

1. 买房我觉得最多只能小富. 大富还是得靠机遇, 靠风口. 如果房贷压力太大, 会让人的很多精力放在房子上, 这个机会成本其实很大.
2. 富人买房都是作为资产配置的手段, 他们人均房子多, 但占总资产低, 毕竟房地产流动性太差, 风险太高. 作为穷人, 我觉得我们也要做好资产的配置, 不能让房地产的比重太高

补充内容 (2023-03-04 06:26 +8:00):
分享一下 我计算使用的表格 https://docs.google.com/spreadsh ... 63QkUdjM/edit#gid=0, 老板们可以 copy 一下, 自己去调一下参数

我虽然短期(1-2 年)看空房市, 长期(10 年以上) 还是觉得长期没什么大的问题, 但是我依然不会重仓, 而且希望能够以一个合理的价格买到房子. 所以这也是我一直在看 OH 的理由.

我没指望通过房产挣到大钱, 但也不希望在房市中被割韭菜.

补充内容 (2023-03-28 06:30 +8:00):
有很多人留言说这个计算基于很多的假设. 这个确实是没错的. 任何模型都有假设, 都有一定的适用条件. 感觉这个模型用于短期没什么问题. 我对 2023 年的结论, 依然保持不变. 对2024 年当然是走一步看一步, 谁知道还有多少黑天鹅.

有的房托又拿 利率可能会降, 房价可能会涨的说辞, 有略微否定我的意思. 但是我想说, 利率和房价都是很难预测的. 你要是真有能力预测, 干嘛来买房子赚钱, 其他赚钱的渠道多的是.

如果对未来感到不确定, 想分散风险, 那当然是多样化投资. 如果买了房, 不就基本大头都在房市了么, 还怎么分散风险, 对普通人来说, 那就是一场豪赌.

还是那句话. 我不否定买房, 但建议适当的等待, 不要在高位接盘, 更不要重仓房市.

现在买房就是纯消费，从投资角度显然是不划算的。我把首付存银行活期，签了一年租房合同，利息基本能cover房租。租房交通方便又省心，如果接下来房价不涨，真心没什么动力买房，除非有特别满意的房子。应该大多数买房人和我心态差不多吧。

还是年轻人好，有75万现金来买房。我们当时都是银行给10%首付免PMI上的车。

这还没算交易成本。。楼上说的什么生活质量都是扯谈 公寓基本都是不操心任何 我认识不少人住公寓一样买的很不错的家具布置的很好 相反很多拉满买房的人的家具还破破烂烂的也不舍得花钱装修

BigMac 发表于 2023-3-3 13:18
还是年轻人好，有75万现金来买房。我们当时都是银行给10%首付免PMI上的车。

我只是举个例子, 说明最优的情况, 一般年轻人拿不出 75 万, 意味着贷款要更多,  这样更不划算

正常情况，利息高房价低，熬一两年refiniance利息就低了，房子还在升值。可现在是不是正常就不知道了
很多人是打着抢低价房再refinance的主意在利率低房价高前上车😀😀

全美的平均房价，不到50万呀，也不是所有人都在房价最贵的地方生活

BigMac 发表于 2023-03-03 13:18:56
还是年轻人好，有75万现金来买房。我们当时都是银行给10%首付免PMI上的车。

目前依然在付PMI的飘过 首付75万真佩服年轻人

主要问题是，fed会一直保持利率5%以上30年么？
如果会的话，可以把房地产版改成租房版了

这个其实不用算大家都清楚，只不过买房派或者认为还会涨，或者其实无所谓划算不划算舒服就好，租房派觉得未见得会涨。

能出75万首付买房的，肯定不能算穷人。真正信仰长期租房划算的人，应该不会出现在这个版块，更多的还是是短期看跌长期看涨的人

楼主 用的是75 万 去算saving收益。如果年轻人没有这么多钱，那买房利息还的多，租房saving收益也对应减小。所以结论里面说“更不划算” 其实可能实际“差额”没有那么大。 但这一点不影响楼主得到的结论“租房比买房现金流上更划算”的结论。