最近选agent有感

不是第一次买房，最近考虑换/投资一套，这次重新选agent，聊了几个agent，之前用的agent也在考虑范围内，几点感受。

首先说网上讨论得多的top agent，多数是买方agent，手上房源就是网上都能搜到的那些。
他们到处打广告广撒网，以抓量为主。积极找客户，push客户，基本什么时候都能说成买房的好时机。如果是比较强势的客户跟这种agent打交道估计不会太舒服，但是小白比如刚毕业踏入社会的学生就容易被牵着走。
简单的说就是，主抓头部流量，客户关系短平快。

还有一种就是我用过的老agent，手上房源多且优，属于卖方agent或dual agent。
他强力抓优质和有资源的客户，这些客户既是他的最上游（提供房源）也是她的最下游（消费端）。他不会铺天盖地的push你买买买，也不会什么时候都说现在是买房的最好时机。他会精准定位你的买卖需求，拿捏准你的舒适区间，让你感觉他在帮助你而不是想赚你钱，放长线钓大鱼。
比如我们家第一套房时资金不够，他给我们促成了一套地段好但是装修很一般的房，三五年后，家里有娃了，装修开始看不下去了，他适时出现，upgrade到下一套更好的，我们这套flip一下又可以卖给下一波小年轻。再过几年娃要上学了，他又带着学区房出现了，又upgrade一下。
几年里几个周期下来，一个客户和一套套房会在他的碗里买卖很多遍，基本是个金融闭环。
但是这种agent有非常大的缺点：
1. 如果你不是优质客户大客户，他不会在你身上花时间。
2. 如果你是小白且不自己做功课，他能给你提供的信息有限，并且很可能只会带着你在他的闭环/房源里转，你要去看别的agent的房也行，这个agent基本就是帮你准备准备材料，帮助就很有限。
这种agent比较适合强势的客户，容易达成默契一些。我和这个agent就是半开放式的关系，他了解我的需求帮我找着房源，我也知道他的利益诉求：偏向卖自己的房源。所以我会自己出去找自己做功课。

简单说这种agent不靠头部流量大，但深耕客户关系和房源，时间长，节奏慢。

抛砖引玉，欢迎大家补充

补充内容 (2020-7-3 13:45):
关于dual agent可以讲价，卖家是不可能选低价offer的，但是dual agent可以选自己客户的次低的offer，拿出买家的部分commission回扣给卖家，实现实际房价超过最高的外来offer，这是三赢，下面回复具体说了

湾区大福 发表于 2020-7-2 07:15
我想说一个小迷思：
之前别人跟我介绍agent，就说这个agent多么能砍价，多么会迂回。首先，房地产市场是一 ...

您说的太好了，可惜没有早看到，被我的buyer agent 坑了。基本上你说的点，都是agent 坑我的地方。

面试她的时候说，她说她会砍价，会去跟seller negotiate。还举例说她是如何帮她的客人以第二甚至第三名买到房子。当时还觉得她好厉害，怎么就没想到哪个seller 会蠢到不卖给最高价呢。

当初找她是因为她说她在是data analysis 的 phd, 会分析市场，并且还有自己的网站每个月发市场交易分析总结报告。觉得她会去理性分析。结果出offer 的时候，问她房子值多少钱，她说market 就是别人出多少钱这个房子就值多少钱。如果有人加价1M，就证明这个房子值1M more。她说listing agent 告诉她我们是第二名，要加价超过第一名，加了一次又让加第二次，还催着我们赶紧签字。她甚至还跟我们说“你们的budget 能在这买到房子就不错了，不可能买到你们称心如意的，你们要max out”。整个过程，感觉完全就是listing agent 牵着她的鼻子走，她牵着我们的鼻子走。（想来也是自己太小白）

看 disclosure 的时候，agent 跟我说老房子都有这样那样的问题，报告就不带我们细看了，都是一些老房子存在的问题。让我们看报告有什么问题就问她。进contract 之后，她就消失了，还把final work through 给取消了。close 之后发现房子有严重的sewer clog，water back up 的问题 以及 furnace 不 work （disclosure 没有提这些问题）。后来跟朋友聊，才知道disclosure 就是需要agent 帮忙看，去发现问题 并提醒买家，final walk through 也是用来查看房子有没问题的。打电话问agent, 她居然说老房子都这样，有clog 很正常。跟她说她不但没有在close 前带我们认真检查房子，还取消了final walk through, 导致我们buyer 失去了发现问题，并且要seller 维修的机会。agent 居然回答说： “I tried my best.  disclosure 也给你们看了，你们问问题我也回答了， anyway, it’s not my fault. By law, agent does not need to read report or do final walk through” 那时候，我心里真是一万匹草泥马，找agent 不就是为了帮顾客把关，发现问题吗，什么都要顾客自己去发现，去提出来，那要agent 干什么。

这个agent 叫 Cathy Liu 或者 Ying Liu。号称是top 1% agent。

我想说一个小迷思：
之前别人跟我介绍agent，就说这个agent多么能砍价，多么会迂回。首先，房地产市场是一个信息比较透明的市场，不存在说这个房子我看到了，别人看不到，这些信息都是公开的。其次，房地产市场再怎么说也是一个交易市场，它最终的结果是价高者得，不可能我作为一个房东，卖房子，我看代表你的agent声情并茂的跟我这边砍价，我觉得特别动容，我非不卖给价格最高的，我非自砍3万卖给你吧，我也许跟你人种都不同，而且我为什么要承受这个损失？你是谁？

所以别人跟我说，agent特别能砍价，我就直接问，砍价的时候你在场嘛？你听到了？一般对方就目瞪口呆，然后说我agent跟我讲的。我说，嗯，你如果在场，听到了的话才算。所以有些agent英文吵架都吵不遛，怎么帮你砍价？

所以其实，对agent的expectation就不应该是砍价，捡便宜的心态，而是，agent需要负责，不超过第二名3万！！！！别告诉我打折了，竞价的时候不要犯蠢，跟空气竞价。做一个理性的价格分析，就是你作为agent，告诉我，这个房子到底应该值多少钱，市场价应该是多少，bid到多少之后我就不应该再加价了，加价就不理性（agent都有数据库的，是可以办到的）

然后就是读文件，文件做好，disclosure不是所有买家都会看，哪里应该细看，发现了什么问题，不要说法律规定disclosure是买家应该看的，然后就只是让买家签字声明已阅，如果有坑，有地基问题，淹水问题，白蚁问题，要提醒买家。

总之，买房不是反复消费品，很难比较，往往是你不买，不知道。买了，知道了，也晚了。多和agent聊，多沟通，自己多做功课。

polebearNK 发表于 2021-6-28 12:46
我在尝试白人agent了，至少他不能。。。用中文骂？

agent （ Cathy Liu 或 Ying Liu ） 在进合同前非常客气，回微信稍微晚了点都会说，不好意思哈，刚才在忙孩子的事情，回复你们慢了，请见谅。等到进入contract 后，完全另外一副嘴脸，人消失，不回复信息，我联系她，她还会拉大嗓门说这不是她该做的事情。不骂人，只给人碰软钉子。double faced

很有用的信息，加米了。
请问第二种agent你是怎么找到的呢？或者如何区分这两种。

我叫小小猫 发表于 2020-6-30 02:46
很有用的信息，加米了。
请问第二种agent你是怎么找到的呢？或者如何区分这两种。

谢谢加米，我补充了点第二种agent的缺点， FYI。

就是去看open house的时候留的信息，他是卖方agent。
找agent很简单，看open house，朋友介绍，网上发帖都可以，关键都要自己去了解交流做功课筛选，湾区成交一套房利润这么高，你是绝对的甲方，agent都是往你身上扑而不是你去找，哈哈哈

谢谢楼主？问一下楼主对朋友介绍的agent有什么看法？

charlatteD 发表于 2020-6-30 04:32
谢谢楼主？问一下楼主对朋友介绍的agent有什么看法？

可以试试接触，没有red flag，仅此而已吧。
主要还是看这个agent符不符合你的需求，你可以找朋友了解清楚对方的风格和做生意套路，节省一些时间。

我的做法是同时联系好几个agent，签约之前让他们各自同时推进，算是一个挺长时间的面试让他们拿出自己的本事来让我评估，然后再签约，不过挺费时费力的

结果楼主选了自己？

diyer 发表于 2020-06-29 18:05:37
结果楼主选了自己？

还没选好，怎么？你是agent感兴趣？

我之前找过一个老agent，手上有一些房源，但很拽而且感觉英文不好，我们聊了5分钟就想摔门走了。觉得老或新都没有绝对吧，还是要看态度和有没有用心，老的做了很久或者有些太忙也不见得会用心。

湾区大福 发表于 2020-7-2 07:15
我想说一个小迷思：
之前别人跟我介绍agent，就说这个agent多么能砍价，多么会迂回。首先，房地产市场是一 ...

砍价这个事情嘛，我感觉只有dual agent可以做到，因为卖家是不可能选低价offer的，但是dual agent可以选自己人的offer，拿出买家的部分commission让利给卖家，实现实际买家得利超过最高的外来offer。

这种操作其实是多赢：
1. 卖家选了个价格不是最高的offer，但是无所谓，拿到手的钱没少，税反而少了，因为等于吃了dual agent的回扣。
2. 买家以低于市场最高offer的价格拿到了房，税基也相对降低。
3. dual agent拿到大于等于卖房的commission，小于等于买卖双方的commission，卖给自己人总是有操作空间的，如果卖给外人，最多只可能拿到卖房的commission