聊聊在东北部投资出租房的经验教训

先简单说一下我的投资经历和现状：
1. 新泽西中部多家庭房屋，已购入四五年的时间，FHA低首付只需3.5% down payment. 购入价不到500k, 现在应该涨了十几万，去除所有费用，正向净现金流每月一两千。自己manage

2. 宾州东北部四家庭，三年前不到十万购入（你没看错，不到十万！），建筑面积5000sq。 去年已出手，卖价涨了三四万，远程交给别的公司manage，整体现金流为负
3. 新泽西近纽约小condo，去年购入，租金和每月还款持平，HOA相当于租金pay down的 principal. 这个买的主要目的是保值升值

投资策略：
成熟的投资房策略有很多种，可以做wholesale, rental property, flip, BRRRR, 远程投资外州便宜的出租房等等，今天暂时不一一展开，我的主要策略是BRRRR （buy, renovate/rehab, rent out, refinance, repeat）， 也就是不去猜市场是否会升值，而是主要看现金回报率以及通过翻修使之强制升值（forced appreciation）。这种策略比较适合启动资金不是特别多，追逐积累稳健现金流的低风险模式

几个重要的初步结论：

• FHA是入场的好办法，五十万的房子只需要两三万资金就能拿下（包括closing cost）。一定要尽量选择四家庭property，这样能最大限度利用杠杆并且提高回报率。当然现在新泽西的房子也涨了很多，不过有些地方还是能够找到现金回报率大于百分之十甚至十五的房子。如果是新手的话建议买装修比较新的房子，这样才能更好的估计回报率，让纸面上的数据尽量接近真实数据。FHA有两个条件，一是需要在这个房屋里住一年，另外是每年会有一个额外房价0.85%的Mortgage Insurance Premium（贷款保险）。这个不用怕，只需要把它当做一项正常的费用算入进行回报率分析即可，另外，FHA在同一时间只能用在一个property上，所以说入场用它最有优势
• 估算真实回报率的时候一定要考虑各个方面，尤其是vacancy（空置率），管理费用（如果用管理公司或中介），以及房屋修缮的费用。房屋修缮的费用需要每年预留出来一部分，比如屋顶还有五年需要换掉，这部分叫capital expenditure. 管理公司的费用更是高达百分之十的租金收入，甚至有可能十五，这个十五怎么来的呢? 百分之十一般是基础收费，如果出租打广告的话一般是一个月租金，如果不幸你的租客平均住只有两年，那么每两年就要给管理公司额外一个月租金，这样总共算下来已经接近百分之十五的租金了。一定要做一个详细的Excel表格，把所有以上费用都列进去，而不是简单的用Mortgage减去租金
• 我觉得自己管理一开始是必要的，虽然麻烦但是可以帮助我们亲自去了解其中的坑，并且可以省下绝大部分利润，而不是交给管理公司。现在也有很多房地产软件可以让这个过程大大简化。当然，我就不提什么去收租被狗咬，租客trash 整个apartment，eviction亲自上庭，打电话收租找不到人的事实了，怕吓到大家。当然，也是有很多非常好的租客的。这个基本是由我们的screening process决定的。我因为继承了上一位房东的几个垃圾租客所以第一年很费了点手脚
• 举例：比如我买的第一个房子如果现在需要60万拿下，利用FHA，贷款58万，closing cost 一万，地税每年一万四，每年租金收入七万，保险2000，水电费2000（主要是水费和垃圾处理），修理费2000，空置率百分之五，自己管理的话，买下房子的初始总费用大概是三万出头，每年的净利润接近一万二。一万二除以三万，那么cash on cash return大概是百分之四十，这个是完全能够达到，也是我的第一个房子已经达到的。注意这里的收益还没有算上每年租金帮助pay down 的principal, 否则的话会更高。上面的算法是基于房子永远不涨的保守估计来计算的。买投资房分析数据一定要保守再保守，切记！！
  

写到这发现房子涉及的东西实在太多，一帖很难概括我经历的三种情况，下次专门开一帖说一说在中西部远程投资的可能性和大坑（血泪经验教训）

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多一点这样的干货 少一点情感钓鱼帖

TMA149 发表于 2020-8-17 06:52
我也是在宾州东南，有管理出租房。比较头痛的就是维修，感觉总是处于24小时on call状态，租客一有maintenan ...

这个确实是个问题，我也是自己管理，不过有用一个长期租客作为super 和handyman, 也有问题就是有时候不够负责，还是需要自己找contractor
自己管理的话是有上限的，一般来讲如果有全职工作，兼职做房产的话，最多能管十个左右unit，所以我建议买房分析回报率的时候要做到即使以后交给管理公司也有钱赚

楼主这个计算有考虑到taxation的影响么？rental income的tax是怎么计算的啊

10万的4plex现金流还能是负的？租金得多低啊？

nidexiaojiji 发表于 2020-7-26 07:19
10万的4plex现金流还能是负的？租金得多低啊？

纸面租金是3000+，好的时候现金流1500+，只不过后来管理公司没有租出去，或者租给了非常差的租客，另外修缮费用也是大头，这个房子我另外开个帖来聊聊

火紫蓝 发表于 2020-07-25 16:24:18
纸面租金是3000+，好的时候现金流1500+，只不过后来管理公司没有租出去，或者租给了非常差的租客，另外修缮费用也是大头，这个房子我另外开个帖来聊聊

你为什么不继续在新泽西买了自己manage，而选择去别的地方买？

前两天算了笔账，假如首付3.5%+closing cost总共是$20000，其中算上各种维修费用等等，然后现金流大概一个月200刀吧，听起来还好，但是即使这样也得个8到·10年才能回本啊。出租房投资的周期一般都得这么久吗……

nidexiaojiji 发表于 2020-7-26 07:27
你为什么不继续在新泽西买了自己manage，而选择去别的地方买？

简单来讲中西部的房子价格低得多，只有NJ的三分之一到五分之一，并且纸面回报率极高，能够达到百分之二十以上。理论上房价越低回报率更高，前提是找到靠谱的管理公司，我换了三家不同规模的管理公司，可惜全部不靠谱。如果能在当地找到合适的合作伙伴，成功几率非常大，这个需要先networking，也是我做得不够的。做房地产其实就是找靠谱的团队

小张同学 发表于 2020-7-26 07:47
前两天算了笔账，假如首付3.5%+closing cost总共是$20000，其中算上各种维修费用等等，然后现金流大概一个 ...

这个要具体房子具体分析，首先选区域，其次选具体的deal。像我上面说的数据在NJ是能够达到的，当然这种deal没有以前好找了，目前NJ的房价处于高原期

小张同学 发表于 2020-07-25 16:47:18
前两天算了笔账，假如首付3.5%+closing cost总共是$20000，其中算上各种维修费用等等，然后现金流大概一个月200刀吧，听起来还好，但是即使这样也得个8到·10年才能回本啊。出租房投资

你这个回本的计算不对，这200是利润，投入的本钱变成资产了。而且这200只是利润的一小部分，还贷的钱里面有一部分也变成资产了。即使不考虑房产升值，这个投资收益也高的可怕，妥妥地超过10%了。倘若有这样十个标的起步，那么全职干个房东就是个很好的职业了，大约干上6，7年就能财务自由了

小张同学 发表于 2020-07-25 16:47:18
前两天算了笔账，假如首付3.5%+closing cost总共是$20000，其中算上各种维修费用等等，然后现金流大概一个月200刀吧，听起来还好，但是即使这样也得个8到·10年才能回本啊。出租房投资

投入x元，8年后多挣x元，那么年收益率大概是9%