湾区SFH已全面进入消费品时代

开春SFH涨了一波，同时租金持续走低。湾区SFH持有成本大概2%左右（地税 + 维修 + 保险），现在Sunnyvale的3b rental大概4k出头（数据来源）。买一个硬伤少一点的SFH，刚性持有成本就已经高过租金了（Sunnyvale 2.4m的SFH持有成本为~4k/m）。现阶段房贷利率～7%，过几年或可以降到～5%。即便如此，湾区也很难找到年化可以接近5%的房产了。所以未来至少五年，买房基本都是消费，不如租房财富增长的速度快。除非出现NG大放水（推高租金），或是房市崩盘（房价低租售比自然就好了）。但这都是小概率事件。买不买房说到底是个人选择，湾区买房不是好的投资，但可以是好的消费。

湾区房子的本质是 五倍杠杆买科技股,1-2%的年管理费,6%的单次交易费用,附送个廉价等值租房给你住.

所以就是赌有没有高净值人群流入带来的增值，或者培育几年的新韭菜长出来，我觉得房价会涨，但是不可能再像过去那么快速增长了，现在2.5m的房子十年后5m韭菜如何接盘，那就彻底变成了湾区极少数高净值人的游戏，而且湾区宽敞的好房子少之又少，居住体验并不好。我祝高净值人群玩的开心，这些年攒下的钱够我在别的地方过得很好，没必要呆在湾区给看涨房价的人割我韭菜

李宗基 发表于 2024-3-6 11:43
湾区就是增值啊，和科技股的增幅强相关
好地段的学区房年化肯定不止5%，要不大家都买学区房呢
没人是傻的 ...

我算过，beat不了。你要是冲着年化5%去买SFH，怕是会希望越高，失望越大 。

就是赌增值

所以长期回报比CD，国债稍差还是差很多？股票短时间翻了好几倍有点恐高想套现换成保守一点的资产，如果和国债差不多还是倾向于换成房子，要是差很多就国债了。

只算经济账的话，是这样的。

但现在买房的没人是这么算账的，哪怕你告诉他们就这么横盘3,5年，他们依然会买。

自住房除了经济层面还有其他层面是无法用钱衡量的地方。

apang520 发表于 2024-3-6 11:36
只算经济账的话，是这样的。

但现在买房的没人是这么算账的，哪怕你告诉他们就这么横盘3,5年，他们依然 ...

同意。赚钱了，买个房子享受下蛮好的。

acheles 发表于 2024-03-06 11:32:56
所以长期回报比CD，国债稍差还是差很多？股票短时间翻了好几倍有点恐高想套现换成保守一点的资产，如果和国债差不多还是倾向于换成房子，要是差很多就国债了。

国债好像有上线最近国债利率是真好，感觉可以先买国债，无风险5.4%，降息了再考虑房子

湾区就是增值啊，和科技股的增幅强相关
好地段的学区房年化肯定不止5%，要不大家都买学区房呢
没人是傻的，你觉得不值会不会是你算法不对呢，总不能又是众人皆醉你独醒吧
回测过历史数据，在纸面上看股票大盘涨的更快
但是算上税务，利率，和首付杠杆后，湾区学区房的投资是能beat大盘的

3jrIiuJE3MpAPAT 发表于 2024-3-6 11:52
湾区房子的本质是 五倍杠杆买科技股,1-2%的年管理费,6%的单次交易费用,附送个廉价等值租房给你住.

劝你别这么想。这么想买SFH会失望的。