为什么我认为年轻人应该尽早买自住房

背景：帝都n套四合院，去年hippo coin赚了几百万K，手头资金宽裕，常年在养老大厂划水，老婆是生物公司研发主管，专利一百项以上。

好吧，我编不下去了。

有空和大家唠唠，因为刚刚看到了一篇奇闻《为什么我认为2020之后就不值得在湾区买房了》，有感而发。只打算浪费生命的一个小时，写到哪儿算哪儿，觉得有所收获就别吝啬您的大米。计时开始。

把《为》一文的作者成为A君吧。在《为》中A君犯了很多常识性的错误，请大家划一下重点，接下来要考。

“相信有不少人卖股票买房，先交给政府一半税，然后再年年给政府交房产税，真是太可惜了。”：会玩的一般不会卖股票买房。margin loan了解一下。ib的利息是1.59%以下，只是别借太多。

“我看到redfin的计算器里每个月八千多的支出里有两千五百多的房产税+保险”：典型的纸上谈兵。买过房的都知道redfin上给出的保险价格高得离谱，建议新手买家咨询自己的保险经济人。

“New Grad断档”：一叶障目，不见泰山。来美国的只有华人移民？湾区增加的人口只有H1B？

A君的各种知识，逻辑，思维漏洞就不再列举了，进入正题。

关于房子的问题mitbbs，地里都已经讨论的的烂了。与其看网上包括lz和A君这样的人吹水，不如找几本书看看：

《彼得林奇的成功投资》R1
《会走路的钱》R2
半佛关于青年人买自住房的yt视频，R3

我的观点也很鲜明：年轻人在买得起的情况下，应该尽早买自住房。这个问题R3已经讲透了。

R1提出：所有人在进入股市之前应该先拥有自住房。理由很简单，在美国，自住房是一个有杠杆的超大Roth，而且每两年可以把本金收益免税取出来用。我补充一句，湾区的自住房相当于一个买入了faang的超大Roth。这里跳过论证，看官自己思考。

说说万年月经：股票vs房市
思考题一：同样的加杠杆，为什么券商从来不对购买标的进行估价，从来都不查收入和信用，而银行给你办贷款时却要大费周章地给房子股价，查收入，信用？

答案：因为股票那个杠杆是假的。你还是在用自己的钱在冒险。房贷的杠杆是真的。股市下跌，券商分毫不损，最多把你清盘了，而房市下跌时，最慌的是房贷机构。

最蠢的财务讨论方式是抛开风险谈收益。这恰恰是A君最喜欢的方式。
看我持有的XX，打算一年翻多少，结果买进的是乐视。
看我跳进了独角兽，打算明年上市后财务自由，结果进了wework。

如果抛开风险，单看收益，那我只能从罗翔老师处借一本刑法给你，最赚钱的方法都在里面。如果你一定合法的方式，那我只能推荐你去买乐透，几分钟几亿倍的（潜在）回报率，还不能把tsla，nio，比特币之流秒成渣？去reddit, 地里，雪球上看看散户发出来的几天净值翻番的截图，血脉喷张吗？是的。有意义吗？没有。可复制性了解一下。毕竟人家输得底掉的日子应该是不会和你分享的。

其余关于股市vs房市的讨论，请参考R2.

# 真正推动房价上涨的因素？
像A君这样刚毕业的小年轻的一大特点就是会被改变世界等宏大叙事吸引，会天真的认为自己是社会的变革力量。实际上，所有人都不过是随着时代的大潮被动起伏而已。

谢国忠的理论漂亮无比，例如A提到的租售比，但他忽视了政府在房地产中的作用。或者说他低估了政府的丧心病狂。在中国有一条生存法则：时刻要和党站在一起。那么党是希望房价涨还是跌，你猜？就是A君的父辈靠着坚定地和党站在一起，才保证了A君可以来地里吹泡泡。

说回美国，每当房市火爆就会有人喷华人抢房，华人agent哄抬房价。搞搞清楚先，房地产最大地玩家是政府。贷款机构谁扶持的？利率谁定的？zoning谁规划的？税法谁指定的？那么美国政府是站拥有自住房还是租房呢？你猜。不过说华人炒高了房价，是不是有点太看得起华人了？

# 穷人 vs 富人
像亚麻这么挣钱的企业，每年还会有退税。像光头这样的世界首富每年个税是0。这里的核心是：business是个人积累财富（逃避赋税）的最佳方式。

穷人和富人之间最显见的区别在于净资产，但最本质的区别在于工具的多寡。许多湾区码农为什么这么热衷于炒股因为股票是他们能够找到的最好的利用他们剩余脑力和精力的工具。

年轻人大可以把自己的自住房当作一个small business来经营。首先不要买luxury home，因为要控制成本。经营过程中，怎么物美价廉地maintain，通过refi不停地降低自己地运营成本，怎么免税地cash out（refinance, hel, heloc等等工具），是不是要加建，怎么装修增值多，都可以动脑筋提高自己地收益。

A君不理解的为什么要把自住房租个房间出去，恰恰说明了自住房的small business的属性。当你有了自住房之后，怎么处置就是你个人的自由了。

# 人生有超越金钱的价值
不知道是谁说过，投资最大的损失是老是盯着钱，错过了好时光。说实话，如果我真有魔都n房，早回国养老了。如果A君真的已经超然物外，本也就无需关注房地产板块。有一种可能性是A君企图通过鼓动别人不买房以达到自己低价买房的目的。当然没有必要这么恶毒地揣测A君。不过排除了以上可能性，最有可能的还是A君一面害怕房价下跌自己的票票打水漂，一面又怕被时代的列车狠狠抛下。这样的焦虑相比很多初次买房者都有体会。

我一直觉得“上车”是最能形容自住房精髓的词。香港人民大才！当时代的车轮滚滚向前，发动机就是印钞机，如果你在湾区拥有一套自住房，不仅直接锁定了在湾区未来最长30年的居住成本，也锁定了在几乎全球都能置换得到一套自住房的资格。你已经上车，时代的列车时快时慢，但这些你都无需在意，按时还贷，享受生活即可。

# 湾区房价的核心因素：可负担行（affordability）
在一个像湾区这样供需如此失衡的市场，最核心的要素是affordability。湾区房价的模式是上涨，affordability下降，房市冷却，随着收入增加，affordablity追上房价，又继续上涨。

如果你有点财务知识，应该能意识到2021年一个1m的房子实际上是比2018年一个1m的房子要便宜的。我的时间到了。



补充内容 (2021-2-4 09:43):
感谢各位的大米。应很多回复的要求，打个补丁：
1. 本人旗帜鲜明反对不分时间地点人物事情地无脑上车。
2. 买哪里，什么房型，花多少钱买都是case by case地问题，请大家慎重。

补充内容 (2021-2-4 09:45):
3. 大家都是成年人了。不要问百万刀问题，更不要在一个免费的论坛寻找百万刀问题的答案。你一定要问，未来五年的房市，如果跌了怎么办？那我只能保持沉默，然后翻个白眼啦。

道理我都懂，只差钱了。

自住房确实应该买，自己的房子和租的房子太不一样了。

但是就不要指望买房可以顺带投资增值，卖房直接5%没了，每年贷款利率&房产税也是一笔大开支，更何况房价不一定会涨，也会跌。

买房自住很开心，但是计算利益很容易哭晕在厕所。

楼主说的很赞，我特别喜欢你的观点，很多时候，大家都太乐观的估计了，作为普通人，我觉得我喜欢老老实实的

有个问题就是想问，年轻人早早买房的唯一缺点，就是不确定在哪里定居...毕竟new grad ，以后弄不好工作被拉去其他地方之类的，特别是对于第一份工作地点不满意，但是又无力改变的人来说特别难。

还有就是，你觉得贷款 和 一次性全款，楼主有什么倾向吗？ 虽然说家里可以支持，但是总是会幻想，是不是钱做其他的比较好

感谢楼主！

现在房价太扯了，根本抢不到。。

感觉《为》的作者的结论是基于他对湾区未来的预测，在相当长的一段时间内湾区房价将维持这个高位但不涨所以远逊大盘，房租会因为人口流失维持这个低位。请问如果这个预测成立那楼主还鼓励年轻人抢房吗？如果不考虑买房租房居住体验差异的话。

不懂就问，这个股票券商的margin loan不能用来做30年mortgage吧？看描述好像是short-term use，所以是帮人凑齐首付？

没啥想说的，年轻人第一套自主房的消费＞投资。真要在年纪轻轻的时候在湾区买房的话，个人觉得得加几个试用条件: 1. 有相对经济基础 2. 身份无忧定居美国 3. 在2的基础上确定定居湾区 4. 不会被agent和网络忽悠

我觉得大部分人都懂 就差钱买。很多人都知道美帝好 但是没钱来留学。一样的道理，巧妇难为无米之炊。

说的很清楚了，以前我看到天涯或者地里讨论房产即将下降的帖子都会争论一下，后来自己看了一些书，尤其是楼主提到的R2，房子真的是对普通人最友好的杠杆，年轻的小朋友们在股市里炒电车习惯了暴利，大概都看不上每年房市5 - 8%的稳定收益了

acheles 发表于 2021-2-4 04:32
感觉《为》的作者的结论是基于他对湾区未来的预测，在相当长的一段时间内湾区房价将维持这个高位但不涨所以 ...

我反对年轻人无脑“抢”房，只是在买得起的时候不要把投资属性看得太重。

看得太重的结果就会出现《为》作者这样的表现，一边要看着楼市起起伏伏，想买又觉得楼市随时会崩，浪费了大好春光。没有人是先知，我现在告诉你明天Google会跌5%，你也不会用全部身家short吧？而且《为》作者既缺乏方法论，又缺乏数据和实战经验，实在不建议任何人参考。

多金的大白鹅 发表于 2021-2-4 04:32
不懂就问，这个股票券商的margin loan不能用来做30年mortgage吧？看描述好像是short-term use，所以是帮人 ...

ib没有限制你的贷款时间，所以是不是short-term，你决定。